Kazalo:
Če je vaša edina asociacija z državo Indiana opazovanje nogometa Notre Dame ali spominjanje nasmejanega 6-letnega Rona Howarda, ki poje pohvale Garyju, Indiani, v "The Music Man", se morda ne zavedate, da je Indiana utrpela eno Najvišjih stopenj zaprtja v državi na začetku zaprtja krize v letu 2006, v skladu s študijo iz leta 2007, "My Old Home Home: študija naraščajoče stopnje zaprtja" iz University of Southern Indiana. Postopek zaprtja in pripadajoče pravice najemnikov v državi Hoosier so opredeljeni v zveznem in državnem pravu.
Proces izključitve
Zaprtje v ZDA je bodisi sodno (na sodišču) bodisi ne-sodno (upravno). V Indiani so izključitve sodne narave. Od leta 2011 so morali zaprti posojilodajalci vsaj 30 dni pred vložitvijo tožbe na sodišču poslati obvestilo delinkventnim posojilojemalcem. Začnejo postopek zaprtja tako, da vložijo tožbo in zabeležijo, kar je znano kot "lis pendens" ali obvestilo o nerešeni tožbi. Imenovani stranki imajo pravico zahtevati konferenco o poravnavi, da bi si prizadevali za alternativo izključitvi, kot je sprememba posojila. Sodišče na koncu izda sodbo za ali proti izključitvi, in če prva odredi prodajo nepremičnine.
Vključitev najemnika v tožbo
Zaprtje posojilodajalcev v Indiani lahko vključuje tako lastnika nepremičnine kot najemnike v zaprtju, ker je pogodba o najemu dejansko zanimanje za nepremičnino. Namen posojilodajalca, vključno z najemnikom, je, da konča tiste pravice najemnika, ki so povezane z nepremičnino - to je, da se konča njen zakup. Vendar pa je večina posojilodajalcev datoteko le proti posojilojemalcu, še posebej, ker je leta 2009 zvezni zakon, ki prepoveduje posojilodajalcem, da prekinejo zakup po zaprtju, stopil v veljavo.
Zaščita najemnikov na zaprtje
Zvezni Varovanje Najemniki na Foreclosure akta iz leta 2009 zahteva, da posojilodajalci in kupci zaprtja čast obstoječih stanovanjskih najemov po izključitvi. Edina izjema pri tej zahtevi je, ko nepremičnino za odkup odkupi posameznik, ki namerava sam zaseči najemno enoto. Ob prenehanju najema ali za najemnike brez najemne pogodbe morajo posojilodajalci in vsi drugi novi lastniki, vključno s tistimi, ki nameravajo zasedati enoto, najemnikom zagotoviti 90 dni pred začetkom tožbe zaradi izselitve.
Izselitev po zaprtju
Zapiranje posojilodajalca ali drugega kupca ima pravico v Indiani prekiniti najemnino po zaprtju brez pravega razloga - to je brez razloga, povezanega z zakupom, kot je neplačilo najemnine. Po 90-dnevnem obvestilu, ki ga zahteva zvezni zakon, lastnik izvede izselitev v Indiani, tako da na sodišče vloži tožbo zaradi izselitve, ki se imenuje nezakonita oseba. Najemniku je zagotovljeno zaslišanje. Če je odobrena, izselitev opravi okrožni šerif, ki najprej napoti lastnino in nato prisilno odstrani vse preostale stanovalce.