Kazalo:
Šerifova prodaja je bolj znana kot dražba zaprtja. Dražba poteka pred okrajnim sodiščem ali pred samim premoženjem. Po prodaji šerifa obstajajo določene zahteve in dejanja, ki jih je treba sprejeti v imenu novega kupca ali banke, če obdržijo premoženje.
Dražba
Avkcije na zaprtje potekajo prvi torek v mesecu. V nepremičninski industriji se običajno sklicuje na "izključitev v torek".
V času dražbe lahko kdor koli svobodno prijavi na nepremičnino, da vključi lastnika doma ali družinske člane domačega lastnika.
Če se na dražbi najde visok ponudnik, bo moral narediti resen denarni depozit in potrditi sredstva za preostanek prodajne cene v naslednjih dneh. Če pa noben ponudnik ne poravna zneska rezerve, ki ga banka potrebuje za prodajo hiše na dražbi, bo banka obdržala nepremičnino kot nepremičninsko premoženje (REO) za kasnejšo prodajo na odprtem trgu.
Potrditev skladov
Če je ponudnik uspešen pri doseganju zmagovalne ponudbe na hiši na dražbi, bo moral vložiti zajamčen denar pri okrožnem uradniku, ki ureja dražbo. V roku 5 do 10 dni bo kupec moral predložiti dokazilo o sredstvih za preostalo prodajno ceno ali prikazati odobreno financiranje za preostalo ceno.
Če okrožni uslužbenec ne more potrditi sredstev kupca ali potrditi odobrenega financiranja v tem roku, se varščina položi in hiša se bo ponovno prodala na naslednji prodaji, ki jo bo banka zadržala ali prodala naslednjemu najvišjemu ponudniku..
Pregled premoženja
Ne glede na to, ali je bil dom prodan na dražbi najvišjemu ponudniku ali ga je banka obdržala kot REO, bo lastnina zahtevala pregled. S tem se oceni stanje nepremičnine, potrebna popravila, morebitna kontaminacija, nevarnost za zdravje ali druge napake na lastnini.
Kupec lahko ta pregled opravi sam ali najame neodvisnega inšpektorja. Če je nepremičnina REO, bo upravitelj premoženja ali nepremičninski posrednik opravil začetni pregled in po potrebi najel tretje osebe.
Stanovalci
Med inšpekcijskim pregledom bo kupec ali banka ocenila tudi, ali je nekdo še vedno v posesti. Stanovalci so lahko sedanji najemniki ali lastnik doma, ki je bil zaprt.
Ker se listina in vse lastninske pravice prenesejo ob sklenitvi prodaje (potrditev sredstev ali ob zadržanju premoženja s strani banke), je lastnina zasedena, ti stanovalci so prestopili in jih je mogoče odstraniti ali izseliti.
Izselitev
Če je nepremičnina zasedena, bo novi lastnik ali upravitelj premoženja vložil dokumente o izselitvi iz okrožnega urada snemalnika. Ta dokumentacija se nato prenese na šerifov oddelek. To je lahko le nekaj dni ali nekaj tednov.
Šerifov oddelek bo služil prebivalcem z obvestilom o izselitvi in jim odredil, da zapustijo prostore v naslednjih 72 urah. Če tega ne storijo, jih lahko nasilno odstrani šerifov oddelek in vse osebne stvari, ki jih vzamejo iz bivališča in jih dajo zunaj.