Kako izračunati obrestne obresti

Če si sposodite 200.000 dolarjev po obrestni meri 6 odstotkov na leto, je to 12.000 dolarjev na leto v obrestih. Če posojilo traja 30 let, je to 360.000 dolarjev obresti. Vendar pa obstaja bolj zapleten, vendar ugoden način za izračun zneska obresti, ki jih plačate na hipoteko. Upošteva dejstvo, da se vsakič, ko opravite plačilo, znesek posojila zmanjša in vam zaračuna obresti samo za denar, ki ste ga še vedno imeli za plačilo.

Celotne obresti na hipoteko so pogosto večje od zneska izposojenega. Kredit: AlexRaths / iStock / Getty Images

Število plačil in obrestna mera

Ko izračunavate hipotekarne obresti, je prvi vnos v izračun dolžine vaše hipoteke ali število plačil naredil boš za posojilo. Na primer, 30-letna hipoteka običajno zahteva eno plačilo na mesec za 30 let ali 360 plačil. Naslednji vložek v izračun je obrestna mera. Večina posojilodajalcev citat obresti obresti kot letni odstotek. Ko opravljate mesečna plačila, morate konverzijo letne obrestne mere na mesečno obrestno mero tako, da ga delimo na 12. Če je letna obrestna mera 6 odstotkov, je mesečna obrestna mera polovica 1 odstotka ali 0,005.

Mesečni znesek plačila

Medtem ko je vaše mesečno plačilo hipoteke običajno enako, znesek obresti, ki ga plačate vsak mesec, je drugačen. Zato je izračun vašega mesečnega plačila nekoliko zapleten. Za izračun mesečnega plačila, vključno z obrestmi, uporabite formulo A = P{r(1 + r)^n / (1 + r)^n - 1}, kjer A je mesečno plačilo, P je znesek posojila, r je mesečna obrestna mera in. t n število plačil. Za posojilo v vrednosti 200.000 dolarjev pri 6-odstotni obrestni meri nad 30 let, P je 200.000, r je 0,005, in n je 360:

A = 200,000{0.005(1 + 0.005)^360 / (1 + 0.005)^360 - 1} = $1,199.10

Mesečna glavnica in obresti

Z značilno hipoteko se znesek obresti, ki ga plačate vsak mesec, zmanjša z vsakim plačilom, ker posojilodajalec obračunava obresti samo za neporavnano glavnico posojila. Na primer, vaše prvo plačilo posojila vključuje obresti na celotni znesek posojila, ali 0.005 krat $200,000, kateri je $1,000. Če je vaše mesečno plačilo $1,199.10, potem $1,000 gre za obresti in $199.10 proti glavnemu zavezancu. To prinaša ravnovesje posojil $199,800.90, v naslednjem plačilu boste plačali obresti. Skupni delež več kot 30 let je $231,676.38.

Amortizacijski načrt in skupne obresti

Poleg obresti na posojilo, veliko posojilodajalcev zaračuna pristojbine, ki se običajno imenuje zaključni stroški na hipoteko. Vendar pa se provizije in obrestne mere razlikujejo med posojilodajalci in lahko je zapleteno primerjati ponudbe z različnimi obrestnimi merami in različnimi stroški zaprtja. Da bi poenostavili ta proces, mnogi posojilodajalci dodajo stroške zaprtja znesku posojila in vam zagotovijo letno odstotno stopnjo vašega posojila, ki ga lahko uporabite za pomoč pri izbiri najboljše ponudbe posojil. Na primer, BankRate.com ocenjuje, da bo zaključni strošek na primer posojila znašal 4.800 USD, kar bo povzročilo APR 6,223 odstotkov.

Prilagodljiva hipotekarna posojila

Z nastavljivo hipotekarno obrestno mero se vaša obrestna mera pogosto spreminja. Za izračun hipotekarnih obresti, obravnava vsako obdobje posojila s stalno obrestno mero kot ločeno posojilo, nato seštejejo plačila obresti za vsako obdobje. Na primer, če obrestna mera znaša 4 odstotke za pet let in nato doseže 5 odstotkov, izračunajte obresti na 4 odstotke na podlagi petletnega posojila, nato izračunajte obresti na 5 odstotkov na 25-letno posojilo za preostali del glavnice ob koncu prvega petletnega obdobja.