Izključitev in končni postopek

Zaprtje je postopek, s katerim posojilodajalec odvzame nepremičnino pod hipoteko, če posojilojemalec ne izpolni obveznosti plačila posojil. Obstajata dva glavna postopka za izključitev v Združenih državah Amerike: pravosodni in zunajsodni. V sodnem postopku je izdana pravnomočna sodba.

Končna sodba se izda ob zaključku tožbe.

Kjer se uporablja sodni postopek

Državna zakonodaja v približno polovici držav zahteva, da posojilodajalci uporabijo postopek sodnega zaprtja. V nekaterih državah zakon zahteva, da posojilodajalci uporabljajo nesodne postopke, v približno dvajsetih državah pa lahko posojilodajalci izbirajo med tema dvema procesoma. Ker je sodni postopek zapleten in drag, na splošno posojilodajalci ta proces uporabljajo samo v državah, kjer je to potrebno.

Sodni postopek

Sodni postopek se začne s tem, ko posojilodajalec vloži tožbo proti posojilojemalcu, ker ne izpolnjuje pogojev za odplačilo posojila. Posojilodajalec ali zastopnik posojilodajalca posreduje kopijo pritožbe in poziv na posojilojemalca. Posojilojemalcu je dovoljen kratek čas, da odgovori ali odgovori na pritožbo. Če se ne odzove, lahko posojilodajalec zaprosi sodišče za skrajšani postopek, ki vodi neposredno do sodbe proti posojilojemalcu. Če se posojilojemalec ne odzove, sodišče razpiše zadevo, ko lahko posojilojemalec izpodbija pritožbo ali zaprosi za več časa pred odobritvijo zaprtja. Če sodnik izda odločbo, če je ugodna za posojilodajalca, se imenuje sodba.

Končna sodba

Končna sodba je pisna ugotovitev sodne izvršitvene tožbe s strani predsednika sodišča. Izda se ob koncu tožbe, ob predpostavki, da je izključitev odobrena, in dejansko zaključi primer. Stranka, proti kateri je bila izrečena pravnomočna sodba, se lahko pritoži na višje sodišče.

Po sodbi

Po vpisu sodbe je v večini držav premoženje predvideno za prodajo na dražbi. V nekaj državah, kot je Connecticut, lahko sodnik odredi, da se premoženje prenese na posojilodajalca brez prodaje, če je vrednost nepremičnine manjša od stanja posojila. Na dražbi se nepremičnina proda najvišjemu ponudniku. V večini držav posojilodajalec postavi ponudbo v višini posojila, tako da, ko je vrednost nepremičnine večja od posojila, posojilodajalec običajno konča kot novi lastnik nepremičnine.