Kazalo:
Pravni jezik, ki se uporablja v celotnem postopku zaprtja, je lahko zavajajoč za lastnike stanovanj. Pogosto uporabljen izraz je »privzeto«. Privzeto se nanaša tako na zamujena hipotekarna plačila kot na zamudno sodbo, ki jo sodišče izda. Nobeden od pogojev ni dobra novica za lastnika; vendar pa je zamudna sodba bistveno slabša.
Proces izključitve
Pomanjkanje hipotekarnih plačil je začetek postopka zaprtja. Posojilodajalci običajno poskušajo stopiti v stik z lastnikom po pošti glede prvih izplačanih plačil. Kasneje opravljajo telefonske klice in pošiljajo pisma, če hipoteka še vedno ostane neplačana. Na tej točki se lastniki stanovanj štejejo za neplačane, če hipoteka ostane neplačana tri mesece. Posojilodajalci pošljejo obvestilo o neplačilu, s čimer kupcu sporočite, da je neizbežen postopek zaprtja. Kadarkoli lahko homeowner ustavi postopek zaprtja s poskusom spremembe posojila ali dela s posojilodajalcem za rešitev.
Privzeta sodba
Če homeowner ne odzove na obvestila posojilodajalca lahko posojilodajalec vložiti predlog za zamudo sodbo. To je sodba zoper lastnika stanovanj zaradi pomanjkanja plačil in kršitve hipotekarne pogodbe. Če lastnik predloga ne izpodbija, sodišče domneva, da lastnik nima ugovorov ali ugovorov zoper posojilodajalčevo terjatev o kršitvi pogodbe. Lastniku hiše se pošlje obvestilo o neplačilu. V izvensodnih državah z omejevanjem dostopa je to začetek postopka zaprtja. Izvensodne se nanašajo na izključitve, ki ne zahtevajo sodnikovega podpisa za zaseg in prodajo na domu. V sodnih državah se lastniku pošlje obvestilo o obravnavi na izkljucitev in ima možnost, da pride na sodišce in izpodbija zaprtje.
Izogibanje privzeti sodbi
Lastniki stanovanj se lahko izognejo zamudni sodbi tako, da se obrnete na svojega posojilodajalca takoj, ko začnejo težko izpolnjevati hipotekarna plačila. Obstajajo vladni programi, kot so spremembe posojil in kratke prodaje, ki lahko pomagajo lastnikom v stiski. Če se lastnik ne more pogajati s posojilodajalcem, lahko še vedno izpodbija zamudno sodbo, tako da sodišču vloži predlog za izpustitev ali zavrnitev sodbe. Posojilodajalci morajo dokazati, da imajo pravico, da pred odločitvijo zahtevajo izključitev. Hipoteke, ki so bile prenesene med posojilodajalce, včasih pogrešajo ustrezno dokumentacijo, kar lastnikom omogoča, da se sodba izprazni, dokler papirje niso v redu. V sodnih državah lahko lastniki izpodbijajo izključitev na obravnavi.
Po privzeti sodbi
Kot je bilo že navedeno, zamudna sodba začne formalni postopek zaprtja. Pomanjkanje odziva domačega lastnika pomeni, da bo dom prodan na dražbi. Čas prodaje se razlikuje od države do države, vendar je običajno 30 dni po tem, ko je bilo poslano obvestilo o zamudi. V sodnih državah lahko to traja malo dlje, ker mora sodnik podpisati odredbo o izključitvi. Če dom proda na dražbi, se lastniku pošlje pisno obvestilo o odpovedi. To obvestilo daje prejšnjemu lastniku med pet in 30 dni, da izprazni dom. Če se prostori ne izpraznijo, lahko pride do postopka izselitve.