Kaj je pogodba o zemljišču v Indiani?

Zemljiške pogodbe so oblika financiranja prodajalcev v poslih z nepremičninami. Prodajalci ali prodajalci delujejo kot posojilodajalci in se držijo dejanja kot zavarovanje, posel pa se zabeleži pri mestnih ali mestnih uradnikih. Kupci ali prodajalci plačajo glavnico in obresti neposredno prodajalcu. Kupci plačujejo tudi davke na premoženje in zavarovanje ter so odgovorni tudi za popravila in vzdrževanje. Indiana zakon sledi tem osnovnim načelom, z nekaj pomembnimi spremembami.

Obe strani bi morali najemati izkušene odvetnike za nepremičnine.

Zakon SAFE

Zakon o varnem in pravičnem izvrševanju hipotekarnih pravic (SAFE), ki je začel veljati junija 2010, povečuje zaščito potrošnikov z določitvijo minimalnih standardov za delovanje ustanoviteljev hipotekarnih posojil. Zakon SAFE v Indiani se pogosto razlaga široko in lahko vključuje prodajalca, ki poskuša dokončati prodajo zemljiške pogodbe. Zakon navaja, da se lahko vsak, ki "ponuja" ali "zagotovi" stanovanjsko hipotekarno posojilo ali odobri kredit za nakup na domu, šteje za ustanovitelja posojila. Indiana zakon opredeljuje posojilodajalca kot nekoga, ki sprejme stanovanjsko posojilo in se dogovori za stanovanjsko posojilo za odškodnino. Izvajalci posojil morajo imeti dovoljenje v Indiani, da se zagotovi financiranje.

Izjeme k Zakonu SAFE

Zakon SAFE opredeljuje stanovanjsko hipotekarno posojilo kot posojilo, ki zagotavlja zasebno stanovanje od 1 do 4 enote. Stanovanja vključujejo kondominije, kopeli, mobilne hišice in prikolice. Če ste prej živeli v domu, ki ga poskušate prodati kot zemljiško pogodbo, potem ste izključeni iz spoštovanja zakona. Če prodajate dom neposrednemu sorodniku ali prodajate poslovne stavbe, ste tudi oproščeni. Odvetnik, ki se pogaja s posojilodajalcem v imenu stranke, je prav tako oproščen.

Pravna zaprtost v Indiani

Indiana zakon navaja, da morajo prodajalci upoštevati pravila v zvezi s povračilom premoženja v primeru, da prodajalec postane prestopnik. Če prodajalec ne more plačati hipoteke in ne more odplačati posojila, se prodajalec lahko odloči za izključitev. Če ima prodajalec precejšen lastniški kapital in ni zapustil nepremičnine, je potrebno sodno zaprtje - z drugimi besedami, prodajalec mora izključiti prek sodnega sistema. Sodno zaprtje je dolgotrajno, drago in zahteva uporabo odvetnika.

Izključitev in odvzem prostosti v sodstvu Indiana

Indiana zakon dovoljuje prodajalcem, da izključijo ne-sodno, če prodajalec postane nereden, vendar se ni nakopičil veliko kapitala. To pomeni, da sodišča niso vključena in je hitrejša in cenejša. Prodajalec pošlje obvestilo o neplačilu okrajnemu uradniku in prodajalcu. Če prodajalec ne odpravi privzetega stanja, potem je hiša izključena in prodana. Prodajalec lahko odkupi nepremičnino. Zaseg je podoben zaprtju, vendar se premoženje vrne prodajalcu, namesto da bi šlo na dražbo.