Razmerje donosa dolga

Donos je še en izraz za vrnitev. Na primer, donos obveznice je nominalna ali kuponska obrestna mera, deljena s kupno ceno. Pri naložbah v poslovne nepremičnine je donos dolga merilo tveganja, ki je del posojila, in je nadomestilo prejšnjo merilo vrednosti posojila do vrednosti.

Razmerje med posojilom in vrednostjo

V preteklosti so posojilodajalci izračunavali znesek, ki so ga pripravili, da bi posodili kot odstotek vrednosti nepremičnine. Pred letom 2000 je bilo značilno razmerje med posojilom in vrednostjo 70 odstotkov, zato bi lahko premoženje, vredno 1 milijon dolarjev, privabilo posojilo do 700.000 dolarjev. V obdobju od leta 2003 do leta 2007 je konkurenca investitorjev obveznic, ki iščejo dobre naložbe v komercialne nepremičnine, zvišala razmerje med posojilom in vrednostjo kar 82 odstotkov, cene nepremičnin pa so se občutno povečale. Ko se je vrednost nepremičnin začela zniževati, so posojilojemalci dolgovali več kot njihove vrednosti, kar je bilo znano kot negativni kapital.

Čisti poslovni izid

Čisti poslovni prihodki poslovne nepremičnine so bruto dohodek, ki se vsako leto prejme od nepremičnine, minus obratovalni stroški. Bruto dohodek zajema vse prihodke od nepremičnine, kot so prihodki od najemnin, parkirnine in prejemki iz prodajnih avtomatov. Poslovni odhodki ne vključujejo nobenih kapitalskih izdatkov ali obresti za nakup nepremičnine, ampak zajemajo predmete, kot so zavarovanje, popravila, vzdrževanje in komunalne storitve. Vrednost nepremičnine je enaka čistemu dobičku podjetja in je pomemben dejavnik pri ključnih naložbenih razmerjih.

Razmerje pokritosti servisiranja dolga

Razmerje pokritosti servisiranja dolga meri, v kolikšnem obsegu dohodek od premoženja pokriva stroške poslovanja in hipotekarna plačila. Da bi ga izračunali, razdelite neto operativni dohodek s celotnim hipotekarnim plačilom za to leto. Rezultat 1 je neurejen in večina posojilodajalcev zahteva minimalno količino pokritosti dolga 1,1 za komercialna posojila in celo 1,3. V praksi to pomeni, da če hipotekarni stroški nepremičnine znašajo 300.000 $ na leto, mora biti NOI vsaj 330.000 $ in po možnosti 390.000 $.

Razmerje donosa dolga

Koeficient donosa dolga in pokritost z dolgom sta postala najpomembnejši dejavnik, ki ga komercialni hipotekarni posojilodajalci upoštevajo pri odločanju o naložbi v nepremičnine. Razmerje donosnosti dolga prikazuje NOI kot odstotek celotnega zneska posojila, tako da posojilo v višini 10 milijonov dolarjev in NOI v višini 1 milijona dolarjev ustvarja razmerje donosnosti 10 milijonov, deljeno z 1 milijonom, ali 10 odstotkov. Višja je stopnja donosa dolga, bolj privlačna je naložba posojilodajalcu. Večina ponudnikov hipotekarnih posojil je določila minimalno razmerje donosnosti 10%, nekateri pa vztrajajo pri 11 ali 12% na nestabilnem trgu.