Kazalo:
- Nekaj o Texas Foreclosures
- Ko je nepremičnina odšla, je izginila
- Naredite pogodbo Cash-for-Keys
- Izseljevanje sodniške poti
Ko zamudite nekaj hipotekarnih plačil v Teksasu, ima posojilodajalec možnost, da zaseže vaš dom in ga proda, da plača neporavnani dolg. Posojilodajalcu ni treba iti na sodišče pred zapiranjem, vendar mora slediti strogemu postopku opozarjanja in čakanja, da vam da dovolj časa, da se ujamete s plačili. V večini primerov bo minilo vsaj šest mesecev pred prodajo na dražbi. Nihče vam ni dovoljen, da bi vas vrgel ven, dokler se ta postopek ne konča in novi lastnik pride po ključe.
Nekaj o Texas Foreclosures
Zaprtje se ne zgodi čez noč v Teksasu. Če zamudite nekaj hipotekarnih plačil, bo banka poslala več opozorilnih pisem in vas lahko pokliče, da vidite, kaj se dogaja. Banka ne more poslati prvega uradnega pisma o kršitvi ali povpraševanju, dokler ne boste plačali za plačilo 120 dni, tako da je dovolj časa, da ugotovite spremembo posojila ali načrt plačil, da se lahko izognete zaprtju. Pismo za povpraševanje vam bo dalo 30 dni, da bo vaše posojilo tekoče. Če se niste dogovorili za načrt do konca 30-dnevnega obdobja zdravljenja, lahko posojilodajalec odstrani in proda vaš dom na dražbi.
Ko je nepremičnina odšla, je izginila
Dobili boste obvestilo o času, datumu in lokaciji vsaj 21 dni pred prodajo na zaprtju. Na dražbi se bo zgodilo eno od dveh stvari - bodisi se bo nepremičnina prodala najvišjemu ponudniku bodisi se bo vrnila banki kot "REO" ali nepremičninski lasti. Texas nima zakonske pravice do odkupa. To pomeni, da po dražbi sploh ne morete dobiti nepremičnine, tudi če vam uspe priti do denarja. Na tej točki ste verjetno še vedno v posesti nepremičnine. Nihče nima pravne moči, da vas izselijo, dokler se premoženje ne proda ali postane REO.
Naredite pogodbo Cash-for-Keys
Z gotovinskimi ključi vam bo novi lastnik ali banka ponudila gotovino v zameno za hitro selitev. Za novega lastnika je to ponavadi veliko hitreje in ceneje kot odhod na sodišče za odredbo o prisilni izselitvi. Tudi za vas obstajajo jasne prednosti. V Teksasu ste dolžni plačati kakršen koli primanjkljaj med dolgom, ki ga dolgujete, in zneskom, ki ste ga prodali na dražbi. Torej, če dolgujete 150.000 dolarjev in se premoženje proda za 130.000 dolarjev, lahko banka pride po vas zaradi pomanjkanja 20.000 dolarjev. Soglašanje s pogodbo o gotovini za ključe pomeni, da lahko vnesete nekaj dolga. Nekatere banke lahko odštejejo celoten znesek v zameno za izstop iz nepremičnine brez napora.
Izseljevanje sodniške poti
Če se ne strinjate z dogovorom o gotovini za ključe, vas bo novi lastnik na sodišču tožil za nalog za izselitev in stvari se bodo na tej točki zelo hitro premaknile. Po Texasovem zakonu vam mora novi lastnik dati le tridnevni odpovedni rok. Po tem lahko vloži zahtevek za izselitev - tožba, ki jo bo gotovo zagotovo zmagala, ker resnično ni nobenega opravičila za to, da ostaneš na nepremičnini, potem ko je bila pravno zaprta. Ko je naročilo odobreno, imate na voljo pet dni, da se pakirate in preselite. Če ne odidete prostovoljno, vas bo šerif prisilno odstranil in zložil svoje stvari na robnik.