Kazalo:
Dajanje vrednosti na nakup poslovnih prostorov je ključnega pomena za ustvarjanje prihodnjih dobičkov in izogibanje potencialnim izgubam. Vlagatelji potrebujejo enostaven, a natančen način določanja trenutne cene in prihodnjega potenciala za pridobitev želenega nakupa poslovne nepremičnine. Obstajajo tri metode, ki bodo, če se bodo uporabljale skupaj, zagotovile zanesljivo sliko, ki bi jo lahko ponudili kot prodajno ali nakupno ceno.
Korak
Primerjajte nedavne prodajne cene stavb podobnih velikosti na istem območju. To je pristop neposredne primerjave. V preteklosti so bile primerjalne prodaje edina domena cenilcev. Danes so te informacije lahko najti zahvaljujoč nedavni priljubljenosti spletnih mest za primerjavo nepremičnin na internetu (glej vire). Informacije na teh spletnih straneh so zbrane iz številnih virov, vključno z javnimi evidencami okrožij in seznami preteklih prodaje. Te številke je treba obravnavati kot ocene. Vrednosti nepremičnin se lahko spremenijo zaradi prenove, sosedskih razmer in časa, potrebnega za posodobitev javnih evidenc.
Korak
Uporabite metodo stroškovnega pristopa, da kupcu in prodajalcu ponudite idejo o vrednosti nepremičnine na podlagi nadomestitvene vrednosti kakršnih koli izboljšav zemljišč. Takšne izboljšave vključujejo stavbe, urejanje okolice in parkirišča. Uporabite to metodo samo v povezavi z drugimi metodami ocenjevanja. Kupci in prodajalci, ki uporabljajo samo to metodo, se bodo soočili s potencialnimi netočnostmi glede na stanje zgradb in okoliških zemljišč.
Korak
Uporabite množitelj bruto najemnine. Je bolj natančno in koristno orodje za določanje vrednosti poslovnih nepremičnin. Informacije, potrebne za izvedbo tega izračuna, vključujejo letni bruto dohodek od najemnine, pomnožen s številom let, za katere kupec meni, da bo potreben za plačilo nakupa. V matematičnem smislu je formula naslednja: vrednost = bruto dohodek iz najema x bruto multiplikator najema. Na primer, nepremičnina, ki vsako leto ustvari 100.000 USD bruto dohodka od najemnine, pomnožena z desetletnim obdobjem držanja, bi vrednost nepremičnine postavila na 1 milijon USD. Uporaba tega načina ni še posebej primerna za prosta stanovanja in / ali pisarne zaradi časa, ki je potreben za iskanje novih najemnikov. Vlagatelji morajo v svojih izračunih vgraditi vsaj 5-odstotni delež prostih delovnih mest.
Korak
Za določitev vrednosti vključite metodo Cap Capacity. Ta metoda, izražena v odstotkih, se izračuna tako, da se neto dohodek iz poslovanja in njegova delitev na ceno premoženja. Čisti poslovni prihodki (NOI) so skupni prihodki, od katerih se odštejejo prosta delovna mesta in stroški. Na primer, če je vrednost nepremičnine v vrednosti 50.000 dolarjev na leto in so primerljive stopnje 5%, se premoženje lahko oceni na 1 milijon dolarjev.