Kazalo:
Časovno zakupno dejanje namesto zaprtja je pravni sporazum, ki dovoljuje lastniku časovnega zakupa, da se izogne zaprtju hipotekarnega posojila na časovnem zakupu. Tako kot veljajo za druge nepremičninske lastniške interese, garancijske listine, hipoteke, hipotekarne zaplembe in dejanja namesto zaprtja veljajo tudi za časovni zakup.
Časovni zakup
Časovni zakup je vrsta lastniškega deleža v nepremičninah. Lastnik časovnega zakupa je dejansko lastnik nepodeljenega dela nepremičnine, vendar le vsako določeno leto. Ne glede na tehnične podrobnosti je časovni zakup nepremičninski interes in se lahko uporabi za zavarovanje hipoteke. Podobno je delež časovnega zakupa nepremičnin predmet izključitve, če lastnik neplačuje hipotekarno posojilo.
Hipotekarni zaprtje
Če posojilojemalec v okviru časovnega zakupa hipotekarnega posojila ne opravi zahtevanih mesečnih plačil, ima posojilodajalec pravico, da izključi časovno zakupljene obresti. Zaprtje omogoča hipotekarnemu posojilodajalcu, da zbere denar za odplačilo hipotekarnega posojila s prodajo časovnega zakupa na javni dražbi. Ker državni zakoni natančno urejajo ukrepe zaprtja hipotekarnega posojilodajalca, lahko zastaranje na časovnem zakupu postane dolgotrajen in drag postopek za hipotekarnega posojilodajalca. Posojilodajalec na splošno mora najeti pooblaščenega serviserja, kot je odvetnik, in plačati sodne stroške in stroške objave.
Dejanje garancije
Garancijski list je pravni dokument, ki ga lastnik nepremičnine lahko uporabi za prenos lastninske pravice na nepremičnino na novega lastnika. Uporaba garancije je prostovoljno prenos časovnega zakupa. V zaprtju scenarij, nekateri hipotekarni posojilodajalci bodo sprejeli garancijo dejanje na časovnem zakupu namesto izvajanja državnega prava zaprtja na njej. Kakorkoli, posojilojemalec izgubi lastninsko pravico na časovnem zakupu, hipotekarni posojilodajalec pa postane lastnik časovnega zakupa ali ga ima pravico prodati. Garancijska listina namesto zaprtja preprosto omogoča hipotekarnim posojilodajalcem, da se izognejo času, težavam in stroškom formalnega zaprtja.
Tveganje in nagrada
S stališča lastnika časovnega zakupa lahko garancija, namesto zaprtja, prinese pomembne koristi. Natančneje, v nekaterih državah lahko hipotekarni posojilojemalec ostane na kljuki za neplačano stanje na hipoteki tudi po izključitvi. Neplačano stanje, imenovano pomanjkljivost, nastane, če izključitev povzroči prodajno ceno, ki je nižja od zneska, ki se dolguje za hipotekarno posojilo na podlagi časovnega zakupa. Vendar, če uporabljate garancijo, namesto zaprtja, se lahko posojilojemalec pogaja z hipotekarnim posojilodajalcem, da odpusti vsako pomanjkljivost ali neplačan znesek na hipoteki. Ponovno, posojilodajalci se bodo pogajali na ta način, da bi se izognili času in stroškom formalnega zaprtja. Garancijsko listino namesto zaprtja je lahko najboljša možnost za lastnika časovnega zakupa, da se znebi časovnega zakupa in hipoteke na časovnem zakupu ob istem času, brez kakršnih koli vprašanj prihodnje odgovornosti za pomanjkljivost.