Kaj je Pismo iz združenja lastnikov stanovanj?

Pri nakupu ali prodaji stanovanjske enote ali hiše, za katero velja združenje lastnikov stanovanj, ki je splošno znana kot HOA, verjetno potrebujete pismo o estoppelu. Kupec in hipotekarni posojilodajalec želita vedeti, ali prodajalec dolguje HOA neporavnane obveznosti, tako da se lahko stroški plačajo ob zaključku. Prodajalec želi vedeti natančen znesek, ki ga bo dolgoval ob zaključku prodaje ali odplačevanja hipoteke. Pisma odvetnikov so zavezujoče izjave, ki HOA preprečujejo kasnejše umikanje dejstev ali navajanje nasprotnih informacij.

Črke za združenja stanovanj in HOA so znane tudi kot certifikati estoppel.credit: VYG / iStock / Getty Images

Preprečevanje napačnih informacij

Združenja lastnikov stanovanj lahko povečajo pristojbine, uvedejo posebne ocene in od lastnikov zahtevajo, da odgovarjajo za neplačane pristojbine. Kupec, ki razmišlja o domu v okviru HOA, je upravičen do takšnih informacij, saj lahko vpliva na zaželenost ali dostopnost doma. Kupci, prodajalci in hipotekarni posojilodajalci lahko od HOA zahtevajo estoppel pisma ali certifikate estoppel pred zaprtjem. HOA lahko zaračunajo pristojbino za izdajo pisma. Znesek pristojbine je odvisen od državnih zakonov, ki urejajo ZU in posamezna združenja. Kdo plača pristojbino za pisma estoppel je odvisen od pogajanj kupca in prodajalca.

Razkritje nedovoljenih dejanj

Odvetniška pisma HOA tudi razkrivajo, kdaj so lastniki stanovanj kršili pravila združenja, znane kot zaveze, pogoji in omejitve - CC & Rs - in podzakonski akti. Omejitve HOA pogosto omejujejo gradnjo in spremembe stanovanjskih enot ali enot enojnih družin. Kršitve in kazni za nepooblaščene izboljšave nepremičnine se pojavijo na pismu o odpisu. Kupec in kupec hipotekarnega posojilodajalca lahko nato pogledata v zadevo, ugotovita, ali sta bila rešena in ali so bile plačane globe, in lahko zagotovi, da dom izpolnjuje predpise HOA pred zaprtjem.

Zahteve za pisemsko nalogo

Obstoječa predloge za črke estoppel ne obstajajo. Informacije, posredovane v pismu, se razlikujejo glede na državo in HOA, pri čemer nekatera združenja zahtevajo podrobnejše informacije v pismu kot druge. Na Floridi mora na primer pismo vsebovati vsaj uradnika HOA ali podpis pooblaščenega zastopnika, zneske ocenjevanja in vsa sredstva, ki jih dolguje HOA. Jezik v Kaliforniji estoppel pisma se zelo razlikuje, v skladu z Davis-Stirling.com, pravni vir spletni strani za California HOAs. Črke za pisanje lahko vsebujejo natančno omejitev pristojbin za pisma, na primer 250 USD, ali pa preprosto navedete, da pristojbina ne sme presegati "razumne cene" združenja.

Estoppel Letters Vs. Certifikati HOA

Hipotekarni posojilodajalec kupca lahko zahteva svojo različico pisma o estoppelu, ki lahko vsebuje več informacij, kot jih ponuja pismo združenja. Za zaščito lastnih finančnih interesov lahko posojilodajalci zaprosijo za potrdilo HOA, ki vključuje podrobnosti, kot so znesek rezerv HOA, stopnja delikventnosti domačega lastnika, odstotek enot, ki niso v lasti lastnika, v razvoju, in vse nerešene ali nezadostne sodbe proti HOA. Te informacije posojilodajalcu pomagajo ugotoviti, ali je HOA fiskalno zanesljiv.