Kazalo:
Hipoteka omogoča nekomu, da financira svoj nakup doma s sredstvi, ki si jih izposodi banka ali drugi posojilodajalec. Po podpisu dokumentacije zapadejo mesečna plačila s fiksno ali spremenljivo obrestno mero, ki se zaračuna na preostali znesek glavnice. Če posojilojemalec ugotovi, da je plačevanje vse težje izvesti, lahko spremeni pogoje posojila s posojilodajalcem. Eden od načinov za to je ureditev odloženega ravnotežja.
Sprememba posojila
Posojilojemalec v finančnih težavah je slaba novica za hipotekarnega posojilodajalca. Banke in podjetja za servisiranje hipotekarnih kreditov se želijo izogniti izključitev proces, ki zahteva čas in običajno povzroči, da se del prvotnega posojila odpiše kot izguba. Da bi se izognili neplačilu in zaprtju, lahko posojilodajalec ponudi spremembe posojila zmanjšuje mesečna plačila z znižanjem obresti, podaljšanjem roka posojila ali z odlogom plačila dela glavnice.
Smernice o upravičenosti
Sprememba posojila ni isto kot refinanciranje, v katerem posojilojemalec sklene pogodbo za novo posojilo. Sprememba v bistvu pomeni zmanjšanje mesečnega plačila na obvladljiv znesek za posojilojemalca. Vsak posojilodajalec ima nabor smernic za določitev upravičenosti posojilojemalca. V večini primerov dom morda ni v zaprtju, posojilojemalec pa se mora soočiti s finančnimi težavami, kot so brezposelnost ali strmi medicinski računi.
Program domačega cenovno dostopnega spreminjanja zvezne vlade določa bolj specifične smernice: dom mora biti v lasti lastnika; hipoteka mora biti zaprta pred letom 2009; posojilojemalec mora imeti dovolj dohodka za obvladovanje spremenjenega plačila; in bilanca, ki jo dolguje enoti za eno družino, ne sme biti večja od 729.750 $.
Izračun plačil
Ko se posojilojemalec kvalificira, je običajen pristop izračunati njegovo mesečni bruto dohodek in nato uporabi primeren odstotek tega dohodka za hipotekarno plačilo. Sprememba posojila, določena na 35 odstotkov, bi na primer zahtevala plačilo 700 dolarjev, če posojilojemalec zasluži 2000 dolarjev na mesec. Sprememba z odloženo bilanco bi še naprej polno plačevala obresti, medtem ko bi del glavnice razveljavil, dokler se sprememba ne izteče ali če posojilo preneha veljati, ko bi odloženo stanje - brez obresti - zapadlo v plačilo plačilo z balonom. Ta posojilojemalec mora tudi plačati odloženo bilanco, če je posojilo refinancirano ali je dom prodan.
Druge metode spreminjanja
Sprememba posojila z odloženo glavnico je znana tudi kot prenašanje. To je pogostejše kot odpuščanje, pri čemer posojilodajalec preprosto zmanjša glavnico brez pričakovanega povračila. V skladu s smernicami Home Affordable Modification Program, morajo sodelujoči posojilodajalci - podprti s sredstvi ameriške državne blagajne - določiti cilj 31 odstotkov bruto mesečnega dohodka za kvalificirane posojilojemalce v težavah in slediti vrsti korakov za dosego tega števila. Prvi korak je zmanjšanje obresti do višine 2%; drugi je podaljšanje trajanja posojila do 40 let. Če mesečno plačilo še vedno ostaja nad 31-odstotno ravnjo, lahko posojilodajalec odloži glavnico ali odpusti del posojila.