Povprečni pogodbeni pogoji za zemljišča v Michiganu

Naročniška pogodba, znana tudi kot pogodba za listino, je vrsta financiranja lastnikov nepremičnin, ki kupcu in prodajalcu omogoča, da preskočita postopek odobritve banke in delata neposredno drug z drugim. Zemljiška pogodba je običajen način za nakup in prodajo nepremičnin v državi Michigan, in čeprav se lahko vsaka pogodba o zemljiščih razlikuje zaradi prilagodljive narave posla, obstajajo skupne značilnosti, ki jih mora pričakovati vsaka stranka.

Kupci in prodajalci pogodb za zemljišča se imenujejo prodajalci oziroma prodajalci.

Osnovni pogoji

Tipična pogodba o zemljišču v Michiganu in drugod zahteva, da prodajalec v lastnem imenu zadrži listino kot zavarovanje, medtem ko začasno financira nakup za prodajalca. Prodajalec ponavadi zahteva 30-letno posojilo, pri čemer je plačilo z balonom plačano po petih ali desetih letih. Strinjajo se glede cene, obrestne mere in pologa, ki je v povprečju majhna in se giblje od 1 do 10 odstotkov. Prodajalec se tudi strinja, da bo obdržal nepremičnino in opravil potrebna popravila ter plačal davke na premoženje in zavarovanje. Posli so zabeleženi z okrožnim zapisnikom dejanj.

Plačila in davki

Povprečne pogodbene določbe za zemljišča v Michiganu zahtevajo 30-letno amortizacijo, ki zahteva, da prodajalec plača celotno stanje, ki ga je treba plačati po koncu finančnega obdobja prodajalca. To se običajno doseže s pomočjo refinanciranja prodajalca. Plačila, ki jih prodajalec opravi v času, zbirajo za njo pravičen delež; da se lastniški kapital uporablja za refinanciranje bančnega posojila, prodajalec pa se v celoti plača. Ko se to zgodi, prodajalec prenese naslov na prodajalca.

Ko stvari gredo narobe: Zaseg

Če prodajalec neplačil, Michigan dovoljuje prodajalcu pravice do zasega, pod pogojem, da je klavzula napisana v prodajni pogodbi. Zaseg dovoljuje prodajalcu, da nepremičnino vrne prodajalcu, če zaostane za plačili in ne more ustvariti. Prodajalec ima 90 ali 180 dni, da odpravi neplačilo, odvisno od zneska, ki ga je plačala v pogodbo. Če ne more odpraviti neplačila, se nepremičnina vrne prodajalcu in prodajalec ohrani plačila kot plačane odškodnine.

Ko stvari gredo narobe: Zaprtje

Michigan zagotavlja tudi prodajalcem pravico, da izključijo iz sodnega postopka, če prodajna pogodba vsebuje klavzulo o moči prodaje. To pomeni, da prodajalcu ni treba iti skozi sodni sistem, da bi vrnil hišo. Prodajalec lahko prav tako izključno sodi v skladu z zakonom iz Michigana, vendar je počasnejši in dražji. Velika razlika med odvzemom in zaprtjem je v tem, da lahko prodajalec v zaplembi postane aktualen tako, da plača preteklo zapadlost (in potem lahko ostane v nepremičnini, pod pogojem, da ostane tekoča). Omejevanje dostopa pospešuje celotno zapadlost; in poleg tega lahko prisili prodajalca, da je odgovoren za kakršno koli pomanjkljivost, ki ni bila izpolnjena s prodajo nepremičnine.

Privzeta ponudba

Michigan zagotavlja tudi zaščito za prodajalce, če prodajalec ne more zagotoviti jasnega naslova ob izpolnitvi pogodbe (kar pomeni, da prodajalec plača prodajalcu v celoti). Prodajalec lahko zagotovi sodni nalog, ki prodajalcu nalaga, da dostavi listino. Prodajalec lahko prekliče tudi pogodbo o zemljišču in zahteva vrnitev vseh denarnih sredstev, plačanih v nepremičnino. Nazadnje, prodajalec lahko zahteva dodatno denarno odškodnino.