Kazalo:
Lastniki najemnine lahko obstoječi najem pretvori v osebno rezidenco. Premoženje je lahko bil vaš dom, preden ste ga pretvorili v najem. Pretvarjanje nepremičnine v najem za osebno uporabo je preprosto, preprosto prevzamete posest po tem, ko se najemnik sprazni. Za davčno leto preračunavanja izračunajte porazdelitev med odbitnimi stroški najema in osebnimi stroški, ki se ne odbijejo. Po letu konverzije ne morete sprejeti odbitkov amortizacije. Predhodni amortizacijski odbitki se odražajo v izračunu obdavčljivega dobička pri prodaji nepremičnin.
Korak
Izračunajte skupne dneve osebne uporabe in skupne dneve, najete drugim. Če ste osebno uporabili 14 ali več dni ali 10 odstotkov ali več skupnih dni, ki ste jih dali v najem drugim, ste ga uporabili kot dom. Na primer, šestdnevna osebna uporaba v primerjavi s 30 dnevi najema drugim daje 20-odstotni faktor - 6/30 x 100 = 20 odstotkov.
Korak
Zavarovanje prihodkov ali odhodkov iz najemnin, vključno z amortizacijo, če ste ga uporabili kot dom, vendar ga niste oddali v najem za 15 ali več dni drugim. Poročilo o kvalificiranih izdatkih za nepremičnine, kot so hipotekarne obresti ali davki na nepremičnine, na obrazcu 1040 seznam A, če navedete svoje odbitke.
Korak
Izračunajte količnik poslovne porabe za delitev stroškov najema, če ste ga uporabili kot dom in ga najeli 15 ali več dni drugim. Razdelite dneve, ki se uporabljajo kot najemnina - dnevi, ki so dejansko najeti, ne le na voljo za najem - glede na skupne dni uporabe - dneve, ki se uporabljajo kot najem plus dnevi osebne uporabe. Na primer, uporaba 275 dni v najemu v primerjavi s skupno porabo 365 dni daje 75-odstotni faktor - 275/365 = 75 odstotkov.
Korak
Pomnožite stroške najemnine s količnikom poslovne porabe in odtegnite poslovni delež teh stroškov na obrazcu 1040 Seznam E. Ne odštite osebnega dela stroškov najema. Odbitke poslovnih odhodkov odtegnite le v obsegu prihodkov od najemnin. Nadaljnje stroške poslovanja posredujte, dokler ne prodate nepremičnine. Opustitev izračuna ali poročanja o amortizaciji za davčna leta po konverziji.
Korak
Izračunajte domači dobiček ali izgubo, ko se nepremičnina prodaja. Za izračun izračuna uporabite Delovne liste 1, 2 in 3 v publikaciji IRS 523. Poročilo o vsakem obdavčljivem dobičku na obrazcu 1040 Schedule D.