Kako kupiti izključeno domačo ali dražbeno nepremičnino

Kadar lastnik nepremičnin ne opravi pravočasnih hipotekarnih plačil, lahko hipotekarni posojilodajalec - običajno banka - izključi premoženje. Zaprtje je pravni postopek, v katerem homeowner izgubi naslov doma in posojilodajalec prejme premoženje ali vsoto denarja od prodaje nepremičnine. Posojilodajalci morajo javno objaviti, kdaj začnejo postopek zaprtja, ki je informacija, ki jo lahko uporabite, če želite kupiti nepremičnino. Zaprti dom lahko kupite pred, med ali po dražbi.

Priprava na nakup

Če želite kupiti zaprto nepremičnino, morate pripraviti nekatere priprave, vključno z:

1. Prepoznavanje razpoložljivih lastnosti: Lahko preverite spletno več seznam storitev, ali MLS, za domove v pre-dražbi fazi zaprtja, domov na dražbi ali domov za prodajo neposredno od posojilodajalca. MLS ima možnosti iskanja, ki vam omogočajo, da določite status, lokacijo, vrsto in cenovni razpon lastnosti v zaprtju.

2. Ureditev financiranja: Za nakup zaprte nepremičnine boste morali zavarovati denar. Dražbe so vedno samo gotovina.

3. Kontaktiranje ustrezne stranke: To je lahko posojilodajalec, lastnik ali zastopnik lastnika. Dogovorite se, da boste pregledali nepremičnine, ki vas zanimajo.

Nakup lastnine pred izključitvijo

Običajno preteče več mesecev med vložitvijo zaprtja in dražbo. V vmesnem obdobju pred zaprtjem lahko dom kupite tako, da ponudite lastniku. Če je znesek, ki ga ponujate, manjši od preostalega hipotekarnega salda, se transakcija imenuje a kratka prodaja in ga mora odobriti posojilodajalec. Lastnosti za kratko prodajo se običajno prodajajo "kot so", kar pomeni, da prevzemate finančno odgovornost za vsa popravila, ki jih zahteva nepremičnina. Poleg pridobitve dovoljenja za posojilodajalce za kratko prodajo, je pred-dražbeni nakup podoben običajnemu postopku nakupa doma.

Nakup na dražbi

Ko je postopek zaprtja dokončan, se dom nahaja na dražbi, običajno s strani lokalnega uradnika, kot je okrožni šerif. Posojilodajalec običajno določi rezerve znesek - najmanjši znesek, ki ga bo sprejel za nepremičnino. Pri nakupu zaprte hiše na dražbi:

1. Spoznajte postopek ponudbe v vaši državi. Nekatere države zahtevajo, da celoten znesek prinesete v gotovini ali v blagajni, drugi pa zahtevajo le majhen depozit v gotovini, ki ga ni mogoče vrniti. Raziščite zakone zaprtja vaše države in opazujte dražbo ali dve, da se boste lahko udobno lotili postopka.

2. Preverite v okrožnih evidencah o lastnostih, ki vas zanimajo, da bi našli potencialne ugodnosti. Ugotovite lahko vrednost nepremičnine in morebitne hipoteke, zastavne pravice ali davke. Lahko ste odgovorni za plačilo nekaterih ali vseh zastavnih pravic, če vaša ponudba zmaga.

3. Preverite datum dražbe s skrbnikom premoženja za nepremičnino, ki jo želite, saj se ti datumi lahko spremenijo iz različnih razlogov. Morda se boste morali prijaviti na dražbi, da boste lahko ponudili.

4. Nastavite omejitev ponudbe, zlasti v državah, kjer morate v celoti plačati znesek. Vaše raziskave bi morale informirati vašo mejo in to bi vas moralo zaščititi pred tem, da vas ne bo vznemirilo navdušenje nad ponudbeno vojno, ki bo zmanjšala ali odpravila pogodbo. RealtyTrac, agencija, ki kotira na MLS, priporoča, da nastavite omejitev ponudbe na 80 odstotkov tržne vrednosti nepremičnine, vključno z zastavnimi pravicami in potrebnimi popravili.

5. Če ste novi na dražbi, vzemite svoje izkušnje iz izkušenih ponudnikov, vendar jih ne prestrašite. Držite se omejitve ponudbe.

6. Če vaša ponudba zmaga, vam bo dražitelj priskrbel preverjanje dokumentov. Preverite postopek za prevzem lastništva. Nekatere države dovoljujejo takojšnjo posest, druge pa lahko zahtevajo dneve ali tedne. Ugotovite, ali ste odgovorni za to, da šerif izžene sedanje stanovalce.

Ko dražba ne uspe

Če najvišja ponudba na domu ne izpolnjuje obveznosti posojilodajalca, banka postane lastnica doma, ki je zdaj razvrščena kot nepremičnina v lasti, ali REO, lastnina. Banka lahko najame dražbeno hišo in spravi nepremičnino na dražbo, pri čemer se lahko sprejmejo spletne ponudbe. Lastnost lahko pregledate pred dražbo in tako pomagate pri določanju omejitve ponudbe. Prijaviti se morate za ponudbo na dražbi REO in takoj, ko vaša ponudba zmaga, zagotovite znesek depozita - običajno 5 do 10 odstotkov - čeprav lahko živite v stanju, ki zahteva popolno plačilo naenkrat. Zavedajte se, da je nepremičnina prodana "kot je", in morda boste morali izseliti nesodelujoče stanovalce. Druga možnost je, da banka REO domov proda za konvencionalno lastnino prek nepremičninskega posrednika.