Kaj je premija za hipotekarno zavarovanje?

Zvezna uprava za stanovanjske zadeve ne daje posojil ali jih kupuje kot Fannie Mae in Freddie Mac. Namesto tega FHA zavaruje hipoteke, kar pomeni, da FHA povrne izgube banke, če bi vaše posojilo prešlo v neplačilo - tako kot avto zavarovalnica plača vaš zahtevek v trčenju. Seveda mora denar priti od nekod. Za financiranje potencialnih izgub FHA poziva posojilojemalce, da plačajo dve vrsti premij za hipotekarno zavarovanje: vnaprejšnja MIP, ki je vključena v posojilo ob zaključku, in mesečni MIP, plačan skupaj z mesečnim plačilom hipotek.

MIP je hipotekarno zavarovanje, značilno za FHA zavarovane kredite. Kredit: doockie / iStock / Getty Images

Zavarovanje proti posojilojemalcu

Za razliko od običajnih hipotek, FHA-zavarovani posojila zahtevajo polog samo 3,5 odstotka, da zaprete. To naredi posojila FHA tvegano ponudbo. Če se cene stanovanj še nekoliko znižajo, prihodki od prodaje morda ne bodo zadostovali za kritje stroškov posojila, če mora banka to storiti. Za kritje svojih izgub FHA zbira MIP od vsakega posojilojemalca in jih plača v denar, ki je znan kot sklad vzajemnega hipotekarnega zavarovanja. FHA uporablja sklad MMI, da plača izgube posojilodajalca, če ste odplačali posojilo. Brez tega denarja FHA ne bi mogla zavarovati posojil s tako nizkimi plačili.

Vsi plačajo

MIP je obvezen za vsa posojila FHA ne glede na višino posojilojemalca. Vendar posojilojemalci z večjimi vplačili plačujejo MIP za krajše obdobje. Torej, če ste dal navzdol manj kot 10 odstotkov, kot večina FHA posojilojemalcev storiti, morate plačati MIP za celotno življenjsko dobo posojila. Če odložite 10 ali več odstotkov, MIP plačate za 11 let ali do konca obdobja posojila, kar se zgodi prej.

Upfront MIP Paid at Closing

Vsi FHA posojilojemalci plačajo vnaprej MIP, ali UFMIP, ob zaključku. Stopnja znaša 1,75 odstotka zneska posojila ne glede na trajanje posojila ali velikost pologa. Torej, če si izposodite 200.000 dolarjev, bo vaš predhodni MIP znašal 3.500 dolarjev, ne glede na to, ali imate 15- ali 30-letno posojilo. FHA samodejno doda plačilo na vaše stanje posojila ob zaključku - ni vam treba plačati gotovine. UFMIP je enkratna pristojbina. Ko ga plačate, ne boste spet vprašani za ta denar.

Letni MIP plačan mesečno

Letni MIP je bolj zapleten, saj se stopnje razlikujejo glede na vašo hipotekarno dobo in velikost vašega plačila. Poleg tega FHA s sorazmerno pogostostjo spreminja letne stopnje MIP, zato bo imelo posojilo iz leta 2010 različne stopnje kot posojilo za leto 2015. V času objave 30-letno posojilo z najmanj 3,5-odstotnim vplačilom ima letni strošek MIP 0,85 odstotka zneska posojila. Posojilojemalci s 15-letnimi hipotekami imajo stopnje od 0,45 do 0,95 odstotka. Kljub temu, da se imenuje letni MIP, dejansko plačate premijo v 12 enakih obrokih, ki so vključeni v mesečno plačilo hipoteke.

Preklic MIP za starejše kredite

Če je vaše posojilo zaprto pred 3. junijem 2013, FHA samodejno prekliče MIP, ko razmerje med posojilom in vrednostjo ali LTV doseže 78 odstotkov. Vaš LTV je znesek, ki ste ga pustili plačati na vaše posojilo, deljeno z zadnjo znano vrednostjo FHA vašega doma - to je ponavadi nakupna cena. Torej, če ste si izposodili 200.000 $ za nakup domačega 210.000 $, je vaš LTV 95 odstotkov. Ko posojilo izplačate na $ 163,000, vaš LTV pade pod 78 odstotkov in MIP odpade. Za nekatera 30-letna posojila morate MIP plačati vsaj 60 mesecev, preden FHA razveljavi plačilo. Pri posojilih, zaprtih po 3. juniju 2013, MIP ni mogoče preklicati, razen s popolnim odplačilom posojila.