Davčne izgube pri prodaji drugega doma

Prodaja drugega doma sredi nepremičninskega trga kupca lahko povzroči, da boste doma prodali z izgubo. In da bi stvari še poslabšale, vam IRS omogoča, da izgubo izgubite le, če svoj drugi dom uporabite za najem ali za druge naložbene namene. Toda ne glede na to, ali ste lastnik drugega doma kot investicija ali za osebno uporabo, lahko z izgubo vedno nadomestite svoje druge kapitalske dobičke.

Izračun davčne izgube

Vedno izračunajte nastalo kapitalsko izgubo zaradi prodaje vašega drugega doma in jo prijavite na seznamu D, ki zahteva, da najprej ugotovite, kakšna je vaša davčna osnova v drugem domu. Vaša davčna osnova je enaka vašim stroškom nakupa ali gradnje, večina vaših stroškov zaključevanja in stroškov, ki nastanejo zaradi trajnih izboljšav na domu pred prodajo. Če prodajate dom za manj kot vaša davčna osnova, izračunajte izgubo kot osnovo minus prihodki od prodaje.

Upoštevanje investicijske amortizacije

Če je vaš drugi dom naložba, kot je najem nepremičnin, morate zmanjšati davčno osnovo za kumulativni znesek amortizacijskih odbitkov, ki jih uveljavljate na domu, do datuma njegove prodaje. Če na primer kupite najemnino v letu 2009 za 200.000 dolarjev in zahtevate dve leti amortizacijskih odbitkov v skupni vrednosti 14.242 dolarjev do datuma prodaje v letu 2011, morate zmanjšati davčno osnovo na 185.758 $ za izračun vaše izgube na drugem domu.

Zmanjšanje kapitalskih dobičkov

Ko pripravljate davčno napoved po koncu davčnega leta, mora IRS zahtevati, da vse transakcije kapitalskih sredstev sporočite na seznamu D, ne glede na to, ali je rezultat dobiček ali izguba. Ker svoje kapitalske transakcije izračunavate ločeno od drugih virov dohodka, lahko vse transakcije združite tako, da na koncu dosežete en čisti dobiček ali izgubo za to leto. Zato davčna izguba v vašem drugem domu zmanjšuje kapitalske dobičke, ki jih poročate iz prodaje drugih sredstev, ne glede na to, ali se dobiček nanaša na prodajo drugega doma, delnic, obveznic ali celo na zbirko znamk.

Odpisi letnih izgub

IRS zagotavlja dodatno davčno olajšavo za nekatere od vaših kapitalskih izgub v obliki letnega odbitka v višini 3.000 USD od drugih obdavčljivih dohodkov brez kapitala. Vendar pa je ta odbitek na voljo samo za izgube vaše naložbene nepremičnine. Če je vaš drugi dom lastnina za osebno uporabo, odbitek ni na voljo za izgubo, ki ostane po odpravi kapitalskih dobičkov z njo. Toda če uporabite drugi dom za investicijske namene, lahko zahtevate odbitek. Čeprav lahko presežne kapitalske izgube prenesete naprej, da bi zmanjšali prihodnje kapitalske dobičke, so samo prihodnje naložbene izgube upravičene do prihodnjih odbitkov v višini 3000 $.