1031 Definicija izmenjave

1031 je znana tudi kot "podobna" izmenjava in je metoda, ki je odobrena s strani Službe za dohodnino, za odložitev davkov na prodajo naložbene nepremičnine. V bistvu je menjava 1031 dobiček od prodaje naložbene nepremičnine prenesena na nakup nove naložbene nepremičnine. 1031 izmenjav je pogosto zelo koristno za vlagatelje v nepremičnine. Ko se pravilno izvede, 1031 zamenja zamude pri plačilu davkov in ohrani neobdavčene kapitalske dobičke ali dobiček, ki delajo za vlagatelje, ko se premikajo iz ene nepremičninske naložbe v drugo.

IRS ne uvaja različnih omejitev za 1031 izmenjav.

1031 in U.S.

Izraz "izmenjava 1031" izhaja iz davčne zakonodaje, zlasti iz naslova Notranjega davčnega zakonika 26.1031. Ustrezni IRC, ki obravnava izmenjavo 1031, navaja, da se pri zamenjavi nepremičnine ne prizna noben dobiček ali izguba, dokler je namenjena za produktivno uporabo. Namen naslova 26, 1031 je omogočiti ljudem, ki se ukvarjajo z opredmetenimi, resničnimi, koristnimi lastnostmi, da odložijo obdavčitev dobičkov. Naslov 26, 1031 prav tako izrecno izključuje nepremičnine, kot so delnice, obveznice in drugi vrednostni papirji.

1031 Menjalni mehanizem

Zamenjava 1031 dejansko vključuje več kot eno transakcijo. Pri izmenjavi 1031 prodaja ene nepremičnine ne more potekati brez nakupa drugega. Obe lastnosti, vključeni v izmenjavo 1031, morata biti združeni v eno transakcijo, ki skupaj postane izmenjava. Zaradi kompleksnosti, ki je podlaga za izmenjavo 1031, bi morali vlagatelji v nepremičnine izkoristiti kvalificirane le kvalificirane posrednike, da bi jim pomagali.

1031 kvalificiranih posrednikov

Kvalificirani posredniki ali QI so priznane tretje strani IRS, ki so odobrene za obvladovanje zapletene izmenjave lastništva. Družba QI obdrži investitor nepremičnine, ki išče zamenjavo 1031, in upravlja gibanje lastništva odpuščenih in pridobljenih nepremičnin med davkoplačevalcem ali vlagateljem v nepremičnine in kupcem oziroma prodajalcem obeh nepremičnin, vključenih v zamenjavo. Bodite previdni pri uporabi pripomočkov QI, ker lahko pristojbine, ki jih zaračunavajo, včasih presežejo davčne ugodnosti izmenjave 1031.

Omejitve za 1031 izmenjav

V 1031 borzah je treba vse lastniške deleže ponovno vložiti iz prvega premoženja v drugo, sicer bo neobremenjeni del obdavčen. Lastnina mora biti tudi "podobna", kar pomeni, da je nepremičnina za produktivno uporabo. V 1031 borzah se od davkoplačevalcev zahteva, da svoje druge nepremičnine identificirajo v 45 dneh od datuma odprodaje svojih nepremičnin. 1031 davkoplačevalcev morajo pridobiti tudi svoje identificirane druge nepremičnine v 180 dneh po odpovedi svojih prvih nepremičnin ali preden so zapadli davki, kar je prej.

Odlog plačila davkov

"Odlog" je zamuda pri plačilu davka, ki je končni cilj izmenjave 1031, čeprav izogibanje davkom ni dovoljeno. Če davčni zavezanec ne bo nenehno sodeloval pri izmenjavi 1031, bo davek na dobiček iz vsakega premoženja sčasoma zapadel v plačilo. Odstopanje davčnih plačil ima prednosti, saj lahko sredstva, ki bi sicer šla v plačilo davka, delajo za vlagatelja. Ob prevzemu dobička iz 1031 določenih nepremičnin s prodajo končno ugotovljenih nepremičnin morajo davkoplačevalci plačati tudi vse davke, ki jih morajo plačati vsi dobički.