Kazalo:
Ne preveč krajev v Združenih državah ureja povišanje najemnin, kar pomeni, da lahko na večini najemodajalec poveča najemnino toliko, kot si želi. Mnoga mesta v New Jerseyju so med tistimi, ki so pod nadzorom najemnine; drugi niso. Pravila veljajo za nekatere vrste zgradb in ne za druge. Vrsta stavbe, v kateri živite in kjer živite v New Jerseyju, določa, koliko lahko vaš najemodajalec poveča najemnino.
Zgodovina
V Združenih državah je nadzor najemnine lokalni zakon, ki omejuje povečanje najemnine, ki ima svoje korenine v veteranskih pravicah. Med drugo svetovno vojno je bila stanovanjska gradnja odložena, da bi omogočila materialne in kadrovske vire v vojna prizadevanja. Ko so se vojaki vrnili domov iz vojne, so imeli težave pri iskanju prostora za življenje. Nekateri najemodajalci so izkoristili pomanjkanje stanovanj z dvigom cen. Sprva je bil sprejet zvezni zakon, ki bi preprečil to prakso. Ko se je zdelo, da se bo iztekla, so nekatere države, med njimi New Jersey, sprejele državni zakon, ki omejuje povečanje najemnine v celotni državi. Ta državni zakon se je iztekel v petdesetih letih. V sedemdesetih letih prejšnjega stoletja so se zaradi naraščajočega pomanjkanja stanovanj in naraščajočih najemnin v nekaterih mestih številna mesta in mesta v New Jerseyju odločila za lokalne predpise o nadzoru najemnin.
Nadzor nad najemnino
Več kot 100 mest v New Jerseyju je pod nadzorom najemnine. Newarkov zakon o nadzoru najema je najstarejši. V Newarku se nadzor nad najemnino nanaša na nepremičnine, ki jih zaseda od 1 do 4 enote in vse večje starejše stavbe. Najemodajalci lahko povečajo najemnine za 5 odstotkov na leto za komplekse s 49 enotami ali manj in 4 odstotke za enote v kompleksih po 50 enot ali več. V Trentonu so povečanja najemnin povezana z indeksom cen življenjskih potrebščin. Vsaka jurisdikcija ima svoj edinstven niz kontrol. Pogosto jih lahko najdete na spletnem mestu mesta.
Državna izjema
Državni zakon izvzema vse stavbe, zgrajene po letu 1987, iz vseh občinskih nadzornih najemnin za 30 let od datuma izgradnje. Razlog za to prepoved je, da če nadzor nad najemnino velja za vso gradnjo, gradbeniki ne bi imeli nobene spodbude za gradnjo novih stanovanj, kar bi še poslabšalo vprašanja o ponudbi in povpraševanju po stanovanjih, ki že obstajajo. 30-letna izjema gradbenikom omogoča dolgotrajno obdobje, ki je enako skupnemu amortizacijskemu roku, da bi povrnili stroške gradnje s pomočjo najemnin in prodajne cene.
Nepovezane najemnine
Državni zakon v New Jerseyju vključuje tudi državno prepoved "nenamernega povečanja najemnin" - to je povečanje najemnin, ki je tako veliko, da mora najemnik oditi. To je pomembno, ker je New Jersey ena od samo dveh držav, ki ima zahtevo po izselitvi po vsej državi; prepoveduje izselitev najemnika brez utemeljenega razloga, na primer neplačilo najemnine. Nezaslišano povečanje najemnine dejansko skuša zapreti zahtevo po pravičnem vzroku, ker dejansko povzroči izselitev. Ali je zvišanje najemnine nezanesljivo, določi sodnik. To ni dovoljeno.