Kazalo:
Običajno, ko prodate naložbo, davki na kapitalski dobiček veljajo za vsak dobiček, ki ga ustvarite. Ampak ti 1031 izmenjava vam omogoča, da odtujite naložbeno nepremičnino brez plačila davka na kapitalski dobiček, dokler izkupiček od prodaje ponovno investirate v drugo naložbo v skladu s posebnimi pravili. Če ste investitor, ki razmišlja o izmenjavi 1031, poskrbite, da boste razumeli ta pravila, kajti če bi jih zlomili, bi vas lahko zapustili na tisoče dolarjev davkov.
Podobne izmenjave
Izraz "izmenjava 1031" je sklicevanje na oddelek 1031 zakonika o notranjih prihodkih, ki opredeljuje takšne izmenjave. Davčna številka in sama IRS dejansko uporabljata izraz izmenjave podobnih vrst. To je zato, ker se lahko kvalificiramo za posebno davčno obravnavo izmenjave 1031, premoženje, ki se ga znebite, in premoženje, ki ga pridobivate, mora biti "prijazno," ali podobno v "naravi, značaju ali razredu."
Nepremičnine običajno veljajo za podobne do drugih nepremičnin. Pravila za osebno lastnino - opredmeteni predmeti, kot so vozila, zlate palice ali redke znamke - so veliko bolj omejevalni. Avtomobili so podobni drugim avtomobilom, na primer, vendar ne s tovornjaki. Računalniki bi bili podobni drugi računalniški opremi, ne pa tudi vozilom. Profesionalni davčni svetovalec vam lahko pomaga ugotoviti, ali so predmeti osebne lastnine podobni. Vendar pa so nepremičnine in osebna lastnina nikoli v skladu z IRS.
Nekatere naložbe zastarale
Nekatere vrste lastnine so izrecno prepovedana uporabiti pri izmenjavi 1031. Tej vključujejo:
- Inventar ali katero koli drugo blago, ki je kupljeno za nadaljnjo prodajo, in ne kot naložba.
- Vrednostni papirji, kot so delnice, obveznice ali izvedeni finančni instrumenti.
- Dolg, kot je pravica do pobiranja plačil za hipoteke ali posojila.
- Partnerstvo v podjetju.
- Koristni interesi v zaupanju.
- Pravica do vložitve tožbe proti določeni stranki, znana tudi kot izbrana oseba v akciji.
Tako na primer ne bi mogli prodati zaloge z dobičkom in se nato izogniti davkom na kapitalske dobičke, tako da bi kupili več zalog in ga imenovali za 1031 zamenjavo.
Istočasno - ali skoraj tako
V izmenjavi 1031 si ne preprosto prodajo enega premoženja in nakup drugega. Namesto tega ste za davčne namene zamenjava enega dela premoženja z drugim. Na najpreprostejši vrsti izmenjave 1031 bi imeli kos nepremičnine, ki je ne želite, našli bi nekoga, ki bi imel takšno lastnino. narediti in vi bi zamenjali lastnosti. Vendar so takšne situacije redke. Izvedete lahko tudi a odložena izmenjava, v katerem zdaj prodajate svojo nepremičnino in kasneje kupite nepremičnino kot del ene pogodbe. V skladu z IRS, večina ljudi, ki opravljajo odložene izmenjave gredo skozi posrednik za izmenjavo - posrednik, ki povezuje ljudi, ki imajo lastnosti, ki jih želijo zamenjati.
Ko opravite zamenjavo, časovne omejitve. Ko prodate prvotno nepremičnino, imate na voljo 45 dni za identifikacijo podobne nepremičnine in 180 dni za dokončanje nakupa, ali pa je celoten dobiček od prodaje obdavčen. Tudi to so strogi roki. Edini način, kako jih lahko podaljšate, je, če živite v območju, ki ga je prijavil predsednik.
Davčni učinki borze
Izmenjava 1031 ne odpravlja davkov na kapitalske dobičke. Preprosto davke na kapitalske dobičke v prihodnost. Običajno, ko prodate naložbo, ste obdavčeni na vaš kapitalski dobiček - denar, ki ste ga prejeli od prodaje minus vaš podlagi naložbe. Splošno gledano je vaša osnova za sredstvo tisto, kar ste jo plačali, skupaj z vsemi stroški, ki ste jih plačali za izboljšanje. Pri izmenjavi 1031, vaša osnova iz prvotnega prenosa naložb v novo. Ob prodaji nove naložbe boste plačali davek na kapitalski dobiček - razen če opravite še eno zamenjavo 1031.