Kazalo:
Vsakič, ko pridobite premoženje, kot je stanovanjska nepremičnina, najem ali naložbena nepremičnina, imate v zvezi s prevzemom stroškovno osnovo. Če kupite ali zgradite nepremičnino za najem 200.000 $, bo vaš strošek znašal 200.000 $. Če pozneje preoblikujete nepremičnino za 10.000 dolarjev, bo vaša nova osnova izvirna osnova 200.000 dolarjev, plus znesek, ki ga porabite za pretvorbo nepremičnine, kar vam omogoča prilagojeno osnovo v višini 210.000 dolarjev. Iz primera je razvidno, da povečanja ali izboljšave kapitala povečujejo osnovo za najemnino, medtem ko amortizacija in izgube zaradi nezgode zmanjšujejo njegovo osnovo. Prilagojena osnova se izračuna ob upoštevanju vseh povečanj in zmanjšanj prvotne osnove nepremičnine. Določanje prilagojene osnove najemne nepremičnine je pomembno, ker ga boste potrebovali za izračun vašega dobička ali izgube pri prodaji, kar pa vpliva na vaš obdavčljivi dohodek.
Korak
Določite prvotno osnovo za najemnine. Če ste kupili ali zgradili nepremičnine, bo osnova nakupna cena ali stroški gradnje. Če ste pridobili nepremičnino kot darilo ali dediščino, bo vaša podlaga poštena tržna vrednost na dan pridobitve ali prilagojena osnova premoženja v rokah osebe, od katere ste jo kupili. Recimo, da ste kupili nepremičnino za 500.000 dolarjev - vaša prvotna osnova za nakup nepremičnine je nakupna cena.
Korak
Določite dodatke ali kapitalske izboljšave nepremičnine. To bo povečalo vašo osnovo za znesek, porabljen za izboljšanje ali pretvorbo nepremičnine. Recimo, da porabite 30.000 $ za nadgradnjo sistema centralnega ogrevanja. Če upoštevamo ta dodatek, je zdaj vaša prilagojena osnova 530.000 USD (500.000 $ prvotne osnove, plus 30.000 $, porabljenih za dodatke).
Korak
Izračunajte stroške za prodajo nepremičnine. Stroški prodajanja povečajo osnovo nepremičnine in vključujejo vse stroške, ki so nastali pri odtujitvi sredstva pri prodaji, kot so provizije in provizije, plačane nepremičninskim agentom, odvetnikom in računovodjem, pa tudi stroški oglaševanja in drugi stroški. Če je vaš skupni strošek prodaje 10.000 $, se bo prilagojena osnova povečala na 540.000 USD (530.000 USD stare prilagojene osnove plus 10.000 $ za prodajo).
Korak
Izračunajte kumulativno amortizacijo nepremičnine - to bo zmanjšalo vašo prilagojeno osnovo. Recimo, da ste imeli nepremičnino pet let, in vsako leto vzeli 20 milijonov dolarjev amortizacije. Vaša prilagojena osnova se bo zmanjšala za 100.000 USD (20.000 $ amortizacije na leto, pomnoženo s petimi leti). Glede na kumulativno amortizacijo nepremičnine je prilagojena osnova 440.000 USD (540.000 USD prilagojena osnova minus 100.000 $ kumulativne amortizacije).
Korak
Določite kumulativno amortizacijo pri dodatkih ali izboljšavah kapitala. Če bi sistem centralnega ogrevanja amortiziral od koraka 2 za 1.500 dolarjev na leto za dve leti, bo skupna amortizacija pri dodatkih ali kapitalskih izboljšavah znašala 3.000 $ (vsako leto se amortizacija 1.500 $ pomnoži z dvema letoma). To bo zmanjšalo vašo osnovo, s čimer boste dobili prilagojeno osnovo v višini 437.000 USD (440.000 USD prilagojene osnove, minus 3.000 $ kumulativne amortizacije).
Korak
Izračunajte dobiček od prodaje najemnih nepremičnin. Če ste nepremičnino prodali za 600.000 dolarjev, bo vaš dobiček znašal 163.000 dolarjev (znesek 600.000 dolarjev je bil realiziran minus $ 437.000). Opomba kot višja prilagojena osnova daje nižji dobiček pri prodaji, kar je lahko koristno za davkoplačevalca.