Koliko davka plačate, ko flip hišo?

Nekateri nepremičninski investitorji kupujejo nepremičnine, jih popravijo in prodajajo nepremičnine za najem ali dolgoročni kapitalski dobiček, zato jih hitro prodajajo za dobiček. Praksa, znana kot flipping, je lahko donosna za vlagatelja in davčnega človeka. V večini primerov bo služba za notranje prihodke zahtevala zajeten dobiček, ki ga boste ustvarili na hišni flip prodaji.

Serijske plavalke plačujejo davek po polni stopnji davka od dohodka. Kredit: Pustock / Purestock / Getty Images

Ni davčne oprostitve za vlagatelje

Le malo ljudi plača davek na dobiček, ki ga ustvarijo, ko prodajajo dom. To je zato, ker IRS omogoča davkoplačevalcem, da obdržijo prvih 250.000 $ dobiček brez davka, ali 500.000 $ za poročene pare, ki skupaj vložijo. Vendar pa oprostitev velja le, če prodajate svoje glavno prebivališče. Če prodajate nepremičnino, v kateri še niste živeli ali v kateri niste živeli vsaj dve od petih let pred prodajo, morate prijaviti dobiček na vaši davčni napovedi.

Večji dobiček pomeni več davkov

Vaš dobiček je razlika v dolarju med denarjem, ki ga porabite za premoženje, in zneskom, za katerega ga prodate. Recimo, da na primer kupite hišo za 150.000 dolarjev in porabite 50.000 dolarjev za novo kuhinjo, barve in druge izboljšave, da bo dom bolj privlačen. Če prodate dom za $ 230,000, je vaš davčni dobiček 30.000 $. Kot vlagatelj plačate davek na celotni znesek kapitalskega dobička. Vse svoje stroške, kot so davki na nepremičnine, nepremičninske provizije in druge pristojbine, lahko odbijete, da zmanjšate svoj dobiček.

Dvodelna davčna odgovornost

Koliko davka plačate, je odvisno od tega, kako dolgo boste imeli sredstvo. Davčni človek nagrajuje vlagatelje, ki ohranijo svoje naložbene nepremičnine več kot eno leto z nižjo dolgoročno stopnjo kapitalskih dobičkov. To je lahko od nič do 15 odstotkov, odvisno od vaših posameznih okoliščin. Če kupite in prodate stanovanje v enem letu, se vaš dobiček obdavči po vaši običajni stopnji davka od dohodka. V času objave je ta stopnja lahko znašala 39,6 odstotka.

Ko Flipping postane podjetje

IRS ima moč, da razvrsti serijsko obračanje - dokončanje obrata v ozadju ali več transakcij nakupa in prodaje v kratkem času - kot poslovna in ne kot naložbena strategija. Če se to zgodi, se ves dobiček šteje za aktivni dohodek, ne glede na to, kako dolgo boste imeli premoženje. Dobiček je obdavčen po vaši običajni stopnji davka od dohodka in lahko ste zavezani plačilu davka na izplačane plače in samozaposlovanju po prevladujoči stopnji. Ni težko določenega pravila za določanje prelomne točke od investicijske dejavnosti do poslovne dejavnosti. IRS obravnava vsako zadevo za vsak primer posebej.