Kazalo:
- Pravilo za oprostitev domače prodaje
- Obdavčljivi dobiček
- Koliko bo to stalo?
- Plačajte na dobiček, vendar ne morete zapisati izgube
Več davčnih zakonov koristi lastnikom domov. Ena od njih, morda najbolj radodarna, je oprostitev davka na dobiček od prodaje vašega glavnega prebivališča. Pravila, povezana s to izjemo, zahtevajo minimalne standarde bivanja, ki se osredotočajo na dveletno obdobje. Če ne izpolnite zahteve glede stalnega prebivališča, morate plačati davek na dobiček, ustvarjen s prodajo vašega doma.
Pravilo za oprostitev domače prodaje
Vi ste oproščeni 250.000 $ dobička - 500.000 $ za poročene pare - na vašem glavnem prebivališču, če ste oba živeli in imeli hišo vsaj dve od petih let pred prodajo. Zanimivo je, da ni nujno, da sta dve leti zaporedno in ne istočasno z lastništvom. Lahko bi na primer najemali hišo kot najemnik za eno leto, se preselili na dve leti, potem kupili hišo in tam živeli vsaj eno od dveh let, ki ste jo imeli v lasti doma, preden ste jo prodali. To izjemo lahko uporabite neštetokrat, vendar ne pogosteje kot enkrat na dve leti.
Obdavčljivi dobiček
Samo zato, ker ste prodali svojo hišo za več, kot ste jo kupili, ne pomeni nujno, da imate dobiček, imenovan obdavčljiv dobiček v pogojih IRS. Ko kupite nepremičnino, se stroški, ki nastanejo pri prodaji, kot so stroški posojila, prištejejo ceni nepremičnine in postanejo tako imenovana domača osnova. Če naredite kapitalske izboljšave nepremičnine, kot je preoblikovanje kuhinje, dodelava podstrešja in dodajanje kopalnice, se ti stroški dodajo vaši osnovi, nato pa se imenujejo vaša "prilagojena osnova". Ko prodate nepremičnino, imate več stroškov, kot so prodajne provizije. Ti stroški, skupaj z vašo prilagojeno osnovo, se odštejejo od prodajne cene, da dosežete vaš obdavčljivi dobiček ali dobiček. Ta številka je predmet obdavčitve. Če izpolnjujete zahteve glede rezidentstva za oprostitev, je prvi dobiček v višini 250.000 $ ali 500.000 USD oproščen obdavčitve. Če ne izpolnjujete pogojev za bivanje, je ves dobiček obdavčen.
Koliko bo to stalo?
Če ste upravičeni do oprostitve, se dobiček nad mejo oprostitve obdavči kot dolgoročni kapitalski dobiček. Stopnja dolgoročnih kapitalskih dobičkov je običajno 15 odstotkov, vendar je lahko za majhne dobičke nizka. To je tudi stopnja, ki velja za ves dobiček za vaše bivanje, če je v lasti več kot eno leto, vendar za to niste izpolnili pogojev za bivanje. Če ste imeli svoj dom manj kot eno leto, se dobiček obdavči kot kratkoročni kapitalski dobiček. Davčna stopnja je enaka stopnji, ki jo plačate za svoj redni dohodek v istem davčnem letu - ki bo med 0 in 35 odstotki.
Plačajte na dobiček, vendar ne morete zapisati izgube
Na žalost, v skladu s pravili IRS, če prodajate glavno prebivališče z izgubo, ne morete odpisati ali odšteti te izgube iz drugih kapitalskih dobičkov ali vašega dohodka. Ko prodate z izgubo, se bodo uporabljale tri okoliščine: prva je kratka prodaja, pri kateri se vaš posojilodajalec strinja, da bo sprejel manj, kot je dolžan. V drugem scenariju posojilodajalcu plačate v denarju kakršen koli primanjkljaj med prodajno ceno in hipoteko. V tretjem scenariju je izkupiček v celoti odplačan posojilodajalcu, vendar še vedno kažejo izgubo pri prodaji - ker ste kupili hišo z velikim predplačilom, plačali posojilo ali plačali za kapitalske izboljšave, medtem ko ste bili v lasti hiše.