Kazalo:
Ko je dom izključen, se prodaja na dražbi najvišjemu ponudniku. Po dražbi zaprtja je usoda lastnine padla na novega lastnika. Če na dražbi ni ponujena ustrezna ponudba, banka obdrži nepremičnino kot "nepremičninsko premoženje" in obdrži vse pravice do nje.
Visoki ponudnik
Če na dražbi zaprtega ponudnika pride do primernega ponudnika in ponudi sprejemljiv znesek posojilodajalcu, ki je izključil nepremičnino, bo nepremičnina prodana do zaključka. Zapiranje nepremičnine, kupljene na avkciji zaprtja, traja približno 30 do 45 dni od dneva prodaje. Pravice do nepremičnine se ne prenesejo na novega lastnika, dokler zaključek ni dokončan in vse stranke ne podpišejo zaključnih dokumentov.
Ni visokega ponudnika
Če se na dražbi zaprtega ponudnika ne javi ustrezen ponudnik, postane banka novi lastnik, ki ohrani vse lastninske pravice in odgovornost za oskrbo in vzdrževanje nepremičnine. Banka se lahko odloči za najem nepremičnine prek družbe za upravljanje nepremičnin ali poskuša jo prodati, da se povrnejo nekatere izgube, ki so nastale zaradi zaprtja. V večini scenarijev zaprtja slednje poteka.
Lastniška izselitev
Po avkciji zaprtja, nekateri homeowners zavrne izprazniti nepremičnine. V skladu z zakonom, homeowner ni tehnično morali izprazniti na datum zaprtja dražbi. Če se na dražbi javi visoki ponudnik in lastnik doma ne želi zapustiti prostorov, lahko novi lastnik na dan zaključka postopka sproži postopek izselitve. Vendar pa lahko traja več tednov, da se deložacija konča. Če banka izključi in obdrži nepremičnino kot REO, lahko postopke izselitve opravi veliko hitreje.
Navsezadnje je zapuščeni lastnik stanovanj odstranjen iz lastnine, skupaj z vsemi osebnimi sredstvi, ki jih bodisi premestijo v skladišče ali pa se na robnik pred domačo hišo odločijo lokalni šerifovi oddelki.
Posojila, ki jih podpira vlada
V zaprtjah FHA ali VA, medtem ko je banka, ki je izposodila posojilo, lastninska pravica do nepremičnine, je ta vladni subjekt odgovoren za njegovo prodajo v scenariju REO. V teh scenarijih se lahko ponudijo posebne spodbude kupcem, ki uporabljajo isto vrsto financiranja ali uporabijo posojilo od banke, ki je lastnica nepremičnine.
Na primer, na nekaterih FHA lastnosti, homeowners uporabo FHA financiranja se lahko ponudi 100 dolarjev. Na lastnostih VA bi lahko upravičenim veteranom ponudili pomoč za zaključne stroške. V drugem primeru, če novi kupec kot imetnik hipotekarnega posojila uporabi svojega posojilodajalca, bi lahko prejel popuste na pristojbine za poročanje o kreditih ali cenitve nepremičnin.
Pomanjkljivost
Ko je nepremičnina prodana na dražbi ali kot REO, se lahko sodna odločba o pomanjkljivosti vnese v sodni sistem zoper izključeno imetnika stanovanj. Odločitev o pomanjkljivostih se izračuna tako, da se hipotekarna bilanca in odšteje od prodajne cene nepremičnine.
Na primer, če homeowner dolguje 250.000 $ na nepremičnine, ki se prodajajo za 225.000 $ posojilodajalec, ki je lastnik premoženja lahko opravlja vse dejavnosti zbiranja v skladu z zakonom ali v okviru sodnega sistema za 25.000 $ razlike.