Kazalo:
- Pravijo pravila
- Neizvršitev
- Pooblastila za izvrševanje
- Opustitve in selektivno izvrševanje
- Se vidimo na sodišču
Kondominij je oblika domačega lastništva, v kateri ima vsak lastnik, poleg lastništva svojega stanovanja, tudi delež skupnih površin, kot so ceste, rekreacijski objekti, parkirišča, hodniki in dvigala. Stanovanjski kupec samodejno postane član združenja lastnikov stanovanj s svojimi pravili in odgovornostmi. Pravila o stanovanjih so določena z državnimi zakoni in sodno prakso in se zato razlikujejo od države do države, vendar na splošno pravila določajo, da morajo lastniki enot plačati pristojbine za kritje vzdrževanja skupnih prostorov in spoštovati podzakonske predpise in pravila.
Pravijo pravila
Upravni odbor združenja lastnikov stanovanj, ali HOA, določi pravila - imenovane zaveze, pogoje in omejitve, ali CC & R -, ki urejajo dejavnosti stanovalcev. Tisti CC & Rs in pogosto ločena pravila pokrivajo vse od dovoljenega števila hišnih ljubljenčkov, če sploh, do tega, ali lahko lastnik barva svojo enoto, parkira tovornjak na parceli ali namesti satelitski krožnik. Pravila se na splošno nanašajo tudi na hrup in motnje, ki sosedam preprečujejo "mirno uživanje" svojih domov.
Neizvršitev
Vsi odbori združenj lastnikov stanovanj nimajo enakega izvršilnega pooblastila. Odločitev odbora je lahko odvisna od odločitve, ali se dejansko krši pravilo. Prvi korak, ki ga mora sprejeti lastnik, da prisili upravni odbor, da uveljavi pravilo, je, da se sestane s svetom združenja in predstavi dokaze, skupaj z ustrezno določbo CC & R. Klicanje kršitve na pozornost odbora je lahko vse, kar je potrebno za uveljavitev pravila.
Pooblastila za izvrševanje
Pravila HOA in CC & R bi morali določiti postopke, ki jih je treba upoštevati pred kakršnim koli ukrepanjem proti lastniku enote zaradi kršitve pravil. Postopek se običajno začne s pismom lastniku, ki mu omogoča čas, da odpravi težavo. Upravni odbor HOA je lahko pooblaščen, da za vsak dan kršitve kaznuje kršitelja. Upravni odbor ali njegov zastopnik lahko vstopi v nepremičnino, da razišče domnevno kršitev ali jo odstrani. Upravni odbor lahko tudi dvigne pravico lastnika do uporabe objektov, kot so bazen ali teniška igrišča. V resnih primerih lahko upravni odbor toži lastnika, da popravi kršitev in plača tudi sodne stroške. Sodišče lahko dodeli denarno odškodnino, zahteva policijsko akcijo in celo odredi odstranitev osebne lastnine. HOA lahko zastavi na stanovanju, ki ga je treba plačati, preden se lahko dom proda.
Opustitve in selektivno izvrševanje
Stanovanjski odbor ne sme uveljavljati pravila proti enemu prebivalcu, medtem ko ne upošteva kršitev istega pravila s strani drugih rezidentov. Takšno selektivno izvrševanje je diskriminatorno. Vendar pa, če odbor ne upošteva kršitve pravil za daljše časovno obdobje, se je odpovedal ali odpovedal pravici, da uveljavlja to pravilo proti kršitelju ali drugim lastnikom, ki je kriv za isto kršitev. Državni "zastaralni rok" opredeljuje čas, ko je kršitev pravila mogoče prezreti, preden je ne more več uveljaviti. Odbor, ki je dovolil, da se pravilo selektivno uveljavlja ali opusti, lahko ponovno vzpostavi pravilo, tako da članici HOA sporoči, da namerava začeti strogo uveljavljati pravilo.
Se vidimo na sodišču
Čeprav lahko svet za odvetniške zbornice sproži sodni postopek proti lastnikom stanovanj, imajo lastniki stanovanja enako pravico do uveljavljanja pravice do odškodninskega organa. Združenje lastnikov stanovanj je dolžno delovati v najboljšem interesu skupnosti in opravljati svoje dolžnosti pošteno brez diskriminacije. Če stanovanjska skupnost ne izpolnjuje svojih pravil ali državnih zakonov, lahko lastnik ali skupina prebivalcev vloži tožbo s trditvijo, da HOA ne izpolnjuje svojih dolžnosti. Takšne tožbe so drage in dolgotrajne, vsakdo, ki razmišlja o takšni tožbi, pa mora poiskati nasvet odvetnika z izkušnjami v sodnem postopku.