Ali mora novi najemodajalec spoštovati najem?

Čeprav se zakoni o najemniških stanovanjih v ZDA razlikujejo, v vseh državah zakup preživi prodajo, razen če je v samem najemu navedeno drugače. Pravice najemnikov se s prodajo nepremičnine, ki jo najemajo, nikakor ne spreminjajo. Vendar to ne pomeni, da bo novi najemodajalec ravnal enako kot nekdanji najemodajalec, preprosto zato, da mora spoštovati pogoje najema.

Novi najemodajalec mora plačati najem, kot če bi ga sam podpisal.

Najem zakupa: najboljša zaščita najemnika

Terminski najem določa obdobje, v katerem je zakup še naprej veljaven. Lahko je šest mesecev, eno leto ali med določenimi datumi. Glede na njegovo besedilo se lahko zakup sklene na koncu obdobja ali pa samodejno postane mesečni najem. Med zakupnim obdobjem noben najemodajalec - star ali nov - ne sme prekiniti najema, dvigniti najemnine ali spremeniti pogojev brez soglasja najemnika, razen če je v najemu drugače določeno. Na koncu zakupnega obdobja pa lahko najemodajalec poveča najemnino in pogoje zakupa odvisno od državnih in lokalnih zakonov. V večini krajev zakon zahteva 30-dnevno obvestilo o prekinitvi najemne pogodbe. Ta pravila veljajo, če je trenutni najemodajalec napisal in podpisal najem, ali je bila stavba prodana ducat krat, odkar je najemnik podpisal najem.

Mesečni zakup ali brez najema

Če imate mesečni zakup ali zakup, najemodajalec lahko dvigne najemnino, spremeni zakupne pogoje ali prekine najem v skladu z osnovno državno ali lokalno zakonodajo. Večina držav zahteva 30-dnevno obvestilo za dvig najemnine, spremembo pogojev ali prekinitev najemne pogodbe. Nekatere države, kot je Kalifornija, potrebujejo 60 dni, če najemnik živi v stavbi več kot eno leto. V New Jerseyju in New Hampshireu se lahko izselitev izvede le z utemeljenim razlogom, kot je neplačilo najemnine. V tem primeru nov najemodajalec ne more izsiliti najemnika zgolj zato, ker je zgradbo kupil od lastnika nepremičnine, ki je najemal stanovanje.

Lokalni nadzor nad najemnino

Številna mesta v več državah, zlasti v Kaliforniji, New Yorku in New Jerseyju, imajo lokalne predpise o nadzoru najemnin. V teh mestih, ne glede na to, ali obstaja najem, zakon omejuje zvišanje najemnin, pogosto na zneske okoli stopnje inflacije, in zahteva prave razloge za izselitev. Ta pravila veljajo ne glede na spremembo lastništva. Novi najemodajalec v mestu pod nadzorom najemnine lahko spremeni nekatere pogoje najema, kot so hišni predpisi, s 30-dnevnim odpovednim rokom, če ni najemnega časa za določen čas, vendar ne more zvišati najemnine več, kot dovoljuje ali izžene uredba brez pravega razloga.

Zaprtje

Posebna pravila veljajo, kadar ima lastnik novega lastnika zaradi izključitve. Nacionalni Zakon o najemnikih na zaprtje leta 2009 zahteva, da zaporni posojilodajalec izpolni najemno pogodbo in da za najemne pogodbe ali najemne pogodbe brez najemov oddaja 90 dni pred odpovedjo najemne pogodbe. Če državna ali lokalna zakonodaja zahteva samo vzrok za izselitev, velja tudi to pravo.