Kazalo:
Vlečenje sprožilca za nakup na domu je bilo tako enostavno, kot nakupovanje cenovno dostopne hiše, skupna poraba denarja za polog, zagotavljanje financiranja po razumni obrestni meri in zatem.
Vendar pa je v letih po finančnem zlomu v ZDA leta 2008, ki je delno izviral iz mehurčkov stanovanj, ki so ga povzročila neodgovorna hipotekarna posojila, stanovanjski trg pretrpel ogromne pretrese. Ta gospodarski vrtinec je ustvaril izjemne razmere na trgu nepremičnin, ki so narekovale zaloge stanovanj, cenovno dostopnost in pogoje financiranja, kar vse vpliva na optimalen čas nakupa.
Kljub nepredvidljivosti trga se lahko potencialni kupci izognejo pravočasnim prevzemom z upoštevanjem določenih zaščitnih ukrepov.
Z nizkimi cenami in rekordno nizkimi obrestnimi merami je bila cenovna dostopnost doma v letu 2012 najbolj ugodna od leta 1970.
Walter Molony, tiskovni predstavnik, Nacionalno združenje posrednikov (parafrazirano)
Posnetek trga
Ameriški trg nepremičnin se je končno izognil zastoje v letih 2008 do 2011. Podatki o prodaji na domu so se v letu 2012 izboljšali za 9,5 odstotka v primerjavi z letom 2011, nacionalno združenje posrednikov nepremičnin pa pričakuje nadaljnje dobičke do konca leta 2013, kar velja tudi za leto 2014.
Slaba novica, če želite kupiti, je, da je v začetku leta 2013 trg prodajalcev v štirih od petih regij, je dejal Walter Molony, raziskovalec in predstavnik agencije NAR. "Razlog je v tem, da smo imeli tako veliko zmanjšanje zalog," je dejal.
ZDA so v juliju 2007 zbrale rekord za popis stanovanj z več kot 4 milijoni domov na trgu. V januarju 2013 se je obseg zalog zmanjšal na 1,74 milijona, kar je za 25 odstotkov manj kot januarja 2012, najnižji pa od decembra 1999.
NAR pričakuje sezonsko povečanje zalog spomladi 2013, je dejal Molony, vendar pa morda ne zadostuje, da bi preprečili pogoste večkratne ponudbe ali dovolj hitro znižali cene na domu.
"Cene kažejo največje povečanje od novembra 2005," je dejal Molony. "Zaradi tega smo nadgradili cenovno napoved za to leto (2013). Menimo, da se bo povprečna cena povečala na nacionalni ravni za okoli 7 odstotkov."
Srednja cena v januarju 2013 je bila 173.600 dolarjev, kar je 12,3 odstotka več kot v predhodnem letu, 11. zaporedni mesec povišanja cen glede na leto prej. Projekcija NAR za srednjo ceno za vse leto 2013 je 189.400 USD.
"Slaba stran bolj kot normalna rast cen je, če se to nadaljuje za daljše časovno obdobje, nato pa končno naletimo na težave s cenovno dostopnostjo in začnete ceniti ljudi iz trga," je dejal Molony. "Nismo še tam."
Po nizkih cenah in rekordno nizkih obrestnih merah je bila cenovna dostopnost doma leta 2012 najbolj ugodna od leta 1970, je dejal. Po razpadu stanovanjskih hiš 2008 so se cene stanovanj znižale, padanje tako nizkih cen pa je prodalo za manj kot nadomestne stroške gradnje - kar so mnogi vlagatelji poskočili in preplavili večino zalog.
Najmočnejši dejavnik, ki zadržuje trg, je, da je "posojilodajalska skupnost nenaklonjena tveganju … samo dajati hipoteke najbolj kreditno sposobnim posojilojemalcem s samovoljno visokimi kreditnimi točkami," je dejal Molony.
V Chicagu, na primer, "premikajoči se kupci", ki se gibljejo od svojih prvih domov, se še vedno soočajo s težavami, ker imajo posojilodajalci strožje zahteve, je dejal Zeke Morris, predsednik čikaške zveze realtors.
"Nekaterim kupcem je bilo frustrirajuće na višjih cenah," je dejal Morris. "Od njih se zahteva več podrobnosti, kot so jih kdajkoli zahtevali."
Za najboljšo ponudbo, je dejal Molony, bi morali kupci sodelovati z nepremičninskimi posredniki, po možnosti kupčeve agente.
Kdaj naj kupim?
Zaupanje potrošnikov je velik zagon za precejšnje naložbe, kot je dom, je dejal Molony. Na vrhu seznama zaupanja je varnost zaposlitve.
"Če niste prepričani o stabilnosti svojega dela, je to velika stvar," je dejal Molony. "Če imate kratkoročno časovno obdobje - recimo, manj kot nekaj let - boste bolje oddajati v najem, ker po vsej verjetnosti … ne boste povrnili stroškov transakcij."
Tipičen kupec danes načrtuje, da bo ostal v domu 10 let; tipičen prodajalec je bil doma devet let. V preteklosti so strokovnjaki za nepremičnine menili, da morajo ljudje imeti svoj dom tri do pet let, da bi zaslužili dovolj lastniškega kapitala, da bi bilo to vredno naložbe. Čeprav je bilo po tržnem zlomu potrebno več časa, da bi ustvarili lastniški kapital, "je to verjetno zdaj ali se vrnemo k temu," je dejal Molony.
Certificirani finančni načrtovalec Cathy Pareto je omenil druga merila zaupanja, ki bi jih ljudje morali upoštevati pred nakupom doma.
"Ali kupujete hišo s svojim zakoncem, ali pa greste v pol polovici s fantom ali punco?" je dejal Pareto. "Kako stabilen je ta odnos? Drugi del bi bil, kako izgleda trg?"
Finančna sredstva so še en standard. "Ljudje naredijo velike napake pri nakupu preveč hiše za tisto, kar lahko podpirajo," je dejal Pareto. "Kako izgledajo vaši denarni tokovi? Ali bo polovica vaše plače podpirala vašo novo hišo? No, to bi se lahko raztegnilo. Kateri drugi viri dohodka imate?"
Če bodoči kupec nima zaupanja v nobeno od teh vprašanj, Pareto in Molony namesto tega priporočata najem.
Več premislekov o denarju
Zaradi bankrola na stanovanjskem trgu in propada bančne industrije so hipotekarni posojilodajalci postali grozljivi glede posojanja denarja, kar pomeni, da morajo potencialni domači kupci potrebovati "dostojno" posojilo, ki bo odobreno za financiranje - "verjetno (kreditna ocena) v zgoraj omenjenih 720-ih," je dejal Pareto. "Če imate manj kot zvezdni kredit, ste morda v očeh banke tvegani predlog."
Če je vaša kreditna vrednost pod odličnim, se lahko poškodujete s slabim posojilom.
"Morda se ne boste mogli kvalificirati za nizke obrestne mere, ki so zdaj na voljo večini ljudi, in ne želite plačevati več, kot morate ali bi morali za stroške zadolževanja tega denarja," je dejal Pareto.
Prvič kupci stanovanj bi morali poznati svoj kreditni rezultat; če je nizka, jo morajo popraviti. Plačajte račune pravočasno, ne vzemite novega obroka in ne vložite prošnje za novo kreditno kartico ali prekličite starega, je opozoril Molony.
Kupci potrebujejo dovolj sredstev za kritje predujma okoli 20 odstotkov nakupne cene, ali pa se banke ne smejo niti gledati na vas, je dejal Pareto.
Mediana plačilo za prvič doma kupci financiranja prek zvezne stanovanjske uprave posojilo je le 4 odstotke nakupne cene, Molony opozoriti. Mnogi kupci, ki prvič poiščejo svoje družine za pomoč pri vplačilu.
"Odkrito povedano, narodna banka mame in očeta je zelo tradicionalno sredstvo, ki ga lastniki uporabljajo za nakup," je dejal. Sklicujoč se na letno raziskavo NAR o kupcih in prodajalcih nepremičnin, je Molony dejal: "Ko smo prvič kupili domov," Kaj ste uporabili za vaš polog? " 76 odstotkov vprašanih pravi, da so prihranki. 24 odstotkov - darilo od sorodnika ali prijatelja in običajno darilo staršev.
Tudi kupci potrebujejo denar za zaprtje stroškov, ki se razlikujejo geografsko in po transakcijah, je dejal Molony. Pričakujte stroške zaprtja 5 odstotkov domače vrednosti.
Na splošno bi moral bodoči kupec izračunati 25 odstotkov svojega bruto dohodka na glavnico hipoteke in obresti. "To vam bo omogočilo, da se počutite udobno," je dejal Molony.
Znaki trga kupca
Predstavnik National Association of Realtors Walter Molony je te znake navedel kot merilo, ko se nepremičninski cikel obrne na trg kupca:
Stanovanjski inventar in mesečna oskrba ali časovni trg sta stabilna ali skromno naraščata; prodajalci so lahko bolj motivirani za pogajanja o pogojih. Šestmesečna ponudba je približno uravnotežena med kupci in prodajalci, toda hitro naraščajoči inventar ali časovni trg zunaj sezonskih norm bi lahko bil znak kupčevega trga.
Cene na domu stagnirajo ali naraščajo za manj kot odstotno točko nad inflacijo. Zelo padajoče cene zvišujejo cenovno dostopnost, vendar bi lahko bile rdeča zastava slabih lokalnih stanovanj in gospodarskih razmer. Običajni dolgoročni cenovni dobiček na uravnoteženem trgu je 1 do 2 odstotni točki nad inflacijo, merjeno z indeksom cen življenjskih potrebščin.
Razmerje med hipotekarnimi obrestnimi merami, cenami na domu in prihodki omogoča porabo manj kot 25 odstotkov bruto dohodka za glavnico hipoteke in obresti.
Ustvarjanje delovnih mest na lokalnem trgu zagotavlja zaupanje in v korist domačim kupcem. Slabo gospodarstvo olajšuje nakup, vendar trajne izgube delovnih mest in prebivalstva pomenijo, da bi za prodajo z dobičkom lahko trajalo veliko dlje kot običajno. Pri normalni rasti cen večina kupcev gradi dovolj lastniškega kapitala v treh do petih letih, da opravi trgovino.