Pravila za aktivno sodelovanje lastnikov nepremičnin

Seznam davčnih pravil, ki so ugodna za lastnike najemnih zemljišč, je dolg. Številni odbitki, amortizacija, davčne stopnje kapitalskih dobičkov, 1031 menjalnih tečajev in pravila o pasivni izgubi dejavnosti izhajajo iz okvira politik, ki spodbujajo naložbe v nepremičnine. Če imate v najem nepremičnino ali razmišljate o nakupu, si oglejte ta pravila, da boste razumeli učinke na vašo spodnjo mejo. Pravilo o izgubi pasivne dejavnosti, povezano z zahtevo po aktivni udeležbi, je še posebej dragoceno za nove vlagatelje, ki lahko pokažejo izgubo v prvem letu igre.

Morate aktivno sodelovati pri upravljanju nepremičnin za najemnine, da boste lahko uživali v vseh odpisih davkov.

Razumevanje sodelovanja

Ko zaslužite z najemninami za najemnine, se na splošno šteje za pasivni dohodek. To izhaja več iz samega premoženja kot storitve, ki jo nudite. Če izgubite denar, je to pasivna izguba dohodka ali preprosto pasivna izguba. Dobiček se obdavči kot redni dohodek. Način ravnanja z izgubo je odvisen od tega, ali ste aktivno sodelovali pri najemu. Če niste aktivno sodelovali pri najemu, lahko odštejete samo pasivne izgube iz pasivnih dobičkov, kot na primer iz drugih najemnih nepremičnin. Če nimate pasivnih dobičkov, lahko prenesete pasivno izgubo nazaj ali naprej v druga davčna leta, v katerih imate pasivne dobičke za izravnavo. Če ste aktivno sodelovali od leta 2014, lahko odštejete do 25.000 dolarjev pasivne izgube iz ne-pasivnega dohodka, kot so plače iz vašega delovnega mesta.

Minimalna zahteva za solastništvo

Imeti morate vsaj 10 odstotkov premoženja, ki izkazuje pasivno izgubo, da bi izpolnili test aktivne udeležbe in lahko odbili pasivne izgube iz ne-pasivnega ali aktivnega dohodka. Izjeme od tega pravila ni. Če niste imeli vsaj 10 odstotkov nepremičnine, ne morete odbiti pasivnih izgub iz česar koli drugega kot pasivni dobiček, čeprav je še vedno dovoljeno prenesti izgubo nazaj ali naprej v druga davčna leta.

Aktivno sodelovanje

Poleg tega, da je v lasti vsaj 10 odstotkov nepremičnine za najem, da bi izpolnili test aktivne udeležbe, morate aktivno sodelovati pri upravljanju nepremičnin, zlasti v upravljavskih odločitvah. Notranja davčna služba ponuja primere aktivne udeležbe kot oglaševalske enote, zbiranje najemnin in izdelavo ali ureditev popravil. Vendar pojasnjuje, da je izraz "aktivna udeležba" manj strog standard kot "materialna udeležba", ki se uporablja za nepremičninske strokovnjake. Da bi aktivno sodelovali, vam ni treba obravnavati vseh vidikov upravljanja. Če odobravate nove najemnike, določite pogoje najema in odobrite izdatke, ste izpolnili test.

Omejitve za visoke donosne delavce

Popolni odbitek od 25.000 dolarjev za pasivno izgubo iz ne-pasivnega dohodka je na voljo samo davkoplačevalcem s spremenjenim prilagojenim bruto prihodkom v višini 100.000 dolarjev ali manj (50.000 dolarjev ali manj, če je poročen ločeno). Postopoma se izteče nad 100.000 dolarjev in se konča v celoti s prejemniki dohodkov v višini 150.000 dolarjev in več.