Kazalo:
Financiranje lastnika nastane, ko se lastnik nepremičnine strinja, da bo sprejemal plačila neposredno od kupca, namesto da bi prejel kupnino v enkratnem znesku od posojilne institucije. Kupec se običajno preseli takoj, vendar ne prevzame lastništva, dokler ne opravi vseh plačil. Ta dogovor je splošno znan kot pogodba o zemljišču. Čeprav so zakoni Južne Karoline, ki urejajo zemljiške pogodbe, podobni tistim v drugih državah, vsebujejo posebne značilnosti.
Hipoteke in zastave
Kupec na podlagi zemljiške pogodbe prevzame lastninsko pravico na zemljišču, ki je predmet kakršnih koli obstoječih hipotek ali zastavnih pravic na nepremičnini. Zato mora kupec opraviti preiskavo lastninske pravice na okrajnem uradu za zemljiške evidence pred podpisom pogodbe in preden prevzame lastninsko pravico na nepremičnini. Če je nepremičnina predmet hipoteke ali zastavne pravice v času, ko prodajalec prenese lastninsko pravico, kupec prevzame premoženje, ki je predmet pogodbe, vendar ima proti prodajalcu odškodninsko tožbo. Če hipoteka ali zastavna pravica ni evidentirana, bo ugasnila, ko bo lastnik prešel na kupca, čeprav imetnik hipoteke ali zastavne pravice še vedno ima nezavarovano terjatev do prodajalca za neporavnani znesek.
Privzeto
Južna Karolina ponuja manj formalnega varstva kupcem po pogodbah o zemljiščih kot zakoni mnogih drugih držav. Pogodba o zemljiščih omogoča, da vsebujejo določbe o zaplembi, ki dajejo prodajalcu pravico, da zaseže premoženje, ne da bi izključil ali plačal odškodnino, če kupec ne izpolni obveznosti kadar koli v obdobju plačila obroka. To pomeni, da kupec nima lastniškega kapitala, dokler ne prevzame pravnega naslova. Kupci in prodajalci se lahko pogajajo o pravičnejši ureditvi v pogodbi o zemljišču.
Equitable Relief
Zaradi ostrih posledic zaplembe lahko kupec, ki izgubi vsa plačila v zemljiški pogodbi, vloži pravno sredstvo za pravno pomoč. Čeprav ne obstajajo zakonske zaščite, ki bi pomagale kupcem, ki so izgubili pravico, se je v zadevi Lewis v. Premium Inv. Ugotovila je, da ima sodišče v Južni Karolini pravico, da prodajalca prisili, da zapre, proda nepremičnino na sodni razprodaji in vrne izkupiček, ki presega neplačani dolg kupca do kupca, s čimer se ohrani kapital kupca. Ugotovilo je tudi, da lahko sodišče kupcu dovoli drugo možnost, da ima v lasti premoženje, če novemu lastniku plača znesek njegovega neporavnanega dolga v določenem roku za odkup, ki ga določi sodišče. Ta pravna sredstva priznavajo sodišča le, če dejstva v zadevi kažejo, da bi nepravičnost drugače nastala.
Prenos naslova
Ko kupec izpolni vsa plačila, je prodajalec dolžan prenesti lastninsko pravico na kupca. Večina pogodb o zemljiščih od prodajalca zahteva, da zagotovi "tržni naslov", kar pomeni, da na nepremičninah ni neplačanih zastavnih pravic ali hipotek. Če prodajalec ne prenese lastninske pravice ali če lastnik prenese lastninsko pravico z napako, kot je neplačana hipoteka, lahko kupec zaprosi za pomoč. Od prodajalca lahko zahteva odškodnino, kot je znesek neplačane hipoteke, ali lahko zahteva od sodišča, da odredi, da mu okrajni urad za zemljiške knjige prenese lastninsko pravico na nepremičnino.