Kako domnevati hipoteko

Kupec, ki prevzame hipoteko, kupi dom in prevzame prodajalčev hipotekarni dolg. Kupec običajno plača denarni depozit, ki predstavlja razliko med ponudbeno ceno in preostalim zneskom na hipoteki prodajalca. Prodajalec prenese svojo hipotekarno obveznost na kupca, ki opravi vsa prihodnja plačila. V preteklosti je kupec lahko prevzel hipoteko z zasebno pogodbo s prodajalcem. Danes večina posojilodajalcev blokira takšne prakse hipotekarnih predpostavk, da zagotovi, da ima posojilodajalec besedo pri transakciji.

Nekdo podpiše form.credit: Ivan Sedlak / iStock / Getty Images

Preberite hipotekarne pogoje

Prevzem posojila pomeni dobesedno stopanje v prodajalčeve čevlje. Kupec prevzame obrestno mero, pogoje odplačevanja in druge pogoje posojila. Na splošno bo kupec imel koristi, če je obrestna mera nižja od stopnje, ki jo lahko doseže na trgu. Vendar pa večina običajnih hipotek ni predpostavljena. Posojilodajalci ne želijo, da slabši posojilojemalec zamenja kreditno sposobnega posojilojemalca, saj to povečuje tveganje neplačila. Preberite hipotekarne pogoje, preden poskušate prevzeti hipoteko. Redko lahko nadaljujete z domnevo brez soglasja posojilodajalca.

Preverite klavzulo o prodaji

Posojila, ki jih podpira vlada, kot so posojila zvezne uprave za stanovanjske zadeve in ministrstva za veterinarske zadeve, so sama po sebi domnevna, če kupec izpolnjuje določene kvalifikacije. Vendar lahko posojila FHA in VA še vedno vsebujejo klavzulo o zapadlosti v prodajo. Dolgoročna rezervacija omogoča posojilodajalcu odpoklic celotnega zneska posojila, če prodajalec poskuša prodati nepremičnino nekomu drugemu. Če prodajalec ne more plačati, lahko banka izključi. V skoraj vseh primerih klavzula o zapadlosti v prodajo pomeni, da kupec ne more prevzeti posojila prodajalca, razen če banka pravi, da lahko, ne glede na to, ali je posojilo konvencionalno, FHA ali VA.

Približajte se banki

Mnoge banke imajo paket hipotekarnih predpostavk, ki določa postopek, ki ga morajo stranke upoštevati pri prenosu posojila s predpostavko. Postopki se lahko razlikujejo, vendar mora kupec vedno izpolnjevati pogoje za posojilo. Posojila, ki jih podpira vlada, imajo običajno bolj popustljiva merila za odobritev kot običajna posojila. Na primer, posojilodajalec FHA je bolj verjetno, da spregleda nepravilnosti na kreditni rekord kupca. Vendar pa ima hipotekarni posojilodajalec absolutno pooblastilo za odobritev ali zavrnitev hipotekarne predpostavke.

Sprostite odgovornost prodajalca

Če se banka strinja s predpostavko, bo od kupca in prodajalca zahtevala, da podpišejo dokumentacijo, s katero prenesejo hipotekarno obveznost na kupca. Na tej točki bi moral prodajalec preveriti, ali je oproščen obveznosti do posojila. Brez sprostitve lahko prodajalec še vedno odgovarja za posojilo, če kupec kasneje zamenja. Zamude pri plačilih in neplačilo posojil se pojavijo na kreditnem poročilu prodajalca in onemogočajo poskuse, da bi dobili novo hipotekarno posojilo, če se ne izda sprostitev odgovornosti.