Kazalo:
Nevarnosti, ki vplivajo na stanovanjsko stanje doma in zmanjšujejo vrednost ali uporabnost najemne nepremičnine, so lahko upravičene do postopka zmanjšanja najemnine, znanega kot zmanjšanje najemnine. Znižanje najemnine se razlikuje od zadržanja najemnine ali "napovedi za najemnino", kar pomeni, da je treba plačati vse najemnine, dokler ni izpolnjena veljavna zahteva za popravilo. Raziščite svoje lokalne in državne zakone o zmanjševanju najemnin ali se posvetujte z odvetnikom, preden se lotite tega ukrepa, saj lahko zahteva, da vložite tožbo in bi lahko povzročili izselitev, če bi bili napačno izvedeni.
Osnovna pravica najemnika
Sporazumi o najemu stanovanj vsebujejo določene temeljne pravice, ki ščitijo najemnike pred slabim vzdrževanjem nepremičnin ter nezdravimi ali nevarnimi življenjskimi pogoji. Osnovna pravica do uživanja lastnine, bivalna lastnina, določena količina zasebnosti, zmožnost popravila prostora in odbitka stroškov od najemnine, če najemodajalec ne bo popravil najemnine, so vsi primeri takšne zaščite. Zmožnost zmanjšanja ali zmanjšanja zneska denarja, ki ga dolgujete na podlagi zmanjšanega stanja najemnine, je tudi osnovna pravica, ki je lahko izrecno zapisana v najemni pogodbi. Prav tako ni mogoče uveljaviti v vsaki državi. Poleg tega številne jurisdikcije ne dovoljujejo lastnikom, da zavrnejo ali povzročijo, da se najemniki odpovejo tem osnovnim pravicam.
Obdobje znižanja najemnine
Obdobje znižanja najemnine, v katerem najemnik plača le del najemnine, je odvisno od razlogov za znižanje najemnine in uradne sodne odločbe. Pomanjkanje lahko traja dneve ali tedne, odvisno od časovnega okvira, ki je potreben, da se nepremičnina prenese na stanovanje. V tem času se lahko najemnina, ki jo najemodajalec izgubi, povrne prek zavarovalnice najemodajalca. Denar, ki ga najemnik shrani med obdobjem znižanja najemnine, se lahko uporabi za začasne stanovanjske stroške, kot so hotelska soba ali kratkoročni najem.
Obračunavanje škode
Znesek znižanja najemnine med znižanjem lahko izračunamo na dva načina. Najemodajalec lahko zmanjša najemnino za določen odstotek. Na primer, če je četrtina najemnine neuporabna ali neprimerna za nastanitev zaradi napačnih vodovodnih napeljav, lahko najemnik dolguje 25 odstotkov manj najemnine za obdobje zmanjšanja. Drugi način izračuna znižane najemnine je ugotovitev zmanjšane vrednosti najemnine zaradi njenega napačnega stanja in ustrezno znižanje najemnine. Na primer, če je poštena tržna najemnina doma za najemnino 1000 dolarjev, vendar njeno zmanjšano stanje povzroči, da je vredna le 500 dolarjev na mesec, najemnina najemnikov je polovična.
Obravnava na sodišču
Znižanje najemnine običajno zahteva, da vložite tožbo na sodišče. Odvisno od zneska, ki ga želite zmanjšati, boste bodisi vložili zahtevek za sodišče za majhne zahtevke ali višje sodišče. Prav tako lahko vložite zahtevek za retroaktivno zmanjšanje najemnine - povračilo za že plačano najemnino za najem v podstandardnem stanju. V nekaterih jurisdikcijah s posebnimi odloki o zmanjševanju najemnin morajo najemniki upoštevati protokol, preden ga predložijo sodišču. Na primer, najemniki lahko zahtevajo inšpekcijski pregled, ki ga opravijo mestni uradniki, če lastnik ne odpravi težave. Če najemodajalec ne izpolni zahteve mesta za popravilo doma, lahko najemnik zaprosi za obravnavo za zmanjšanje najemnine pred odborom za zdravje in javno varnost, ki odloča o izidu.