Težave z obrnjenimi hipotekami

Povratna hipoteka omogoča starejšim državljanom, starim 62 let ali več, da vzpostavijo hipoteko, ki jim plača mesečno plačilo, ki temelji na višini lastniškega kapitala v domu. Za vzpostavitev povratne hipoteke je dom običajno prost in brez kakršnih koli drugih hipotek ali zastavnih pravic. Na koncu obdobja obrnjene hipoteke je treba denar povrniti - tako kot v tradicionalni hipoteki. Povračilo se lahko zaključi po smrti lastnika ali ko trajno zapusti dom. Običajno se to obravnava s prodajo doma in z uporabo prihodkov od prodaje za poplačilo nasprotnega hipotekarnega salda. To lahko zveni kot dobra ideja, vendar obstajajo nekatere pasti za povratne hipoteke, ki jih morate zavedati.

Težave z obrnjenimi hipotekami

Finančne nevarnosti

Vzpostavitev povratne hipoteke na vaš dom je lahko nevarna za vaše finančno zdravje. Prvič, pristojbine, povezane z vzpostavitvijo povratne hipoteke, so visoke. Predhodni stroški in obresti, ki nastanejo na nasprotnem hipotekarnem ravnovesju, običajno ne postavljajo lastnika doma, temveč za seboj. Na primer, tipičen povratni hipotekarni posojilojemalec prejme približno 300 $ na mesec kot povratno hipotekarno plačilo. Denar, ki ga prejme posojilojemalec, se poveča za mesečno obrestno mero približno 1 odstotek. V 10-letnem obdobju bi to pomenilo, da posojilojemalec skupaj prejme približno 36.000 dolarjev, končno stanje pa znaša skoraj 70.000 dolarjev. To pomeni, da posojilojemalec plača skoraj dvakrat toliko, kot prejema.

Kompleksni pogoji in določila

Tradicionalna hipotekarna posojila so lahko težko razumljiva, vendar pa so povratne hipoteke še bolj zapletene in imajo zmedene pogoje. Ko nasprotni hipotekarni posojilojemalec ne razume v celoti finančnih obveznosti, ki jih prevzema, je lahko zanj škodljivo finančno in čustveno.

Eden od problemov je, da nekateri hipotekarni posojilodajalci ne razkrivajo vseh stroškov in pristojbin (spredaj in na zadnji strani), da je posojilojemalec odgovoren za plačilo. Na primer, tožba, ki je izhajala iz hipotekarnega posojilodajalca v Kaliforniji, ki je strankam zaračunavala skupno pristojbino za priznanje, ki je samodejno plačevala 50-odstotni lastniški delež posojilodajalca v razliki med osnovno vrednostjo doma, ko je bilo posojilo vzpostavljeno, in cenjeno tržno vrednostjo doma, ko posojilo preneha.

Drugi povratni hipotekarni posojilodajalci zahtevajo, da posojilojemalci poleg rentabilnosti hipoteke kupijo tudi rento. Renta je vrsta zavarovanja, v tem primeru z uporabo lastniškega kapitala v domu za izplačilo mesečnih povratnih hipotekarnih plačil posojilojemalcu. To pomeni, da se posojilojemalcu takoj zaračuna strošek rente s pripisom obresti, čeprav se renta ne bo začela izplačevati za določeno obdobje po njeni vzpostavitvi.

Če je na primer renta ustanovljena tako, da se začne izplačevati po šestletnem obdobju, če posojilojemalec umre pred iztekom šestletnega obdobja, premoženje posojilojemalca ne bi imelo koristi od rente, čeprav je posojilojemalec že imel plačali v celoti.

Druge pristojbine

Obstajajo druge pristojbine zaračuna spredaj in na hrbtni strani povratne hipoteke, zaradi česar je še dražji podvig. Nekatere od teh pristojbin vključujejo pristojbine za izdajo, točke, premije za hipotekarno zavarovanje, stroške zaprtja, provizije za servisiranje, delniški kapital ali pristojbine za „zapadlost“ in pristojbine za delno povečanje vrednosti. Na primer, v enem primeru z nasprotnim hipotekarnim posojilodajalcem je bilo ugotovljeno, da je bilo 1,505 posojilojemalcem zaračunanih več deset tisoč dolarjev pristojbin za posojila, ki jih je posojilodajalec napolnil.

Svetovanje in zaščitni ukrepi

Svetovalne storitve, ki jih ponujajo nekateri posojilodajalci, ki zagotavljajo povratne hipoteke, naj bi ščitile potrošnika pred tem, da bi ga raztrgali. Težava je v tem, da svetovanje, ki ga ponujajo, ne izvaja nepristranska tretja stranka, ampak svetovalci, ki so povezani s samimi posojilodajalci. Svetovanje ni potrebno za vsako povratno hipoteko bodisi, tako samo tiste posojilodajalce, ki se odločijo, da ga zagotovi. To lahko pomeni, da višja oseba, ki vstopa v obratno hipoteko, morda ne bo popolnoma razumela, v kaj se spušča, ker svetovalec morda ne bo delil vseh podrobnosti.

Nevestni posojilodajalci

Agencija Housing & Urban Development (HUD) ocenjuje, da so na stotine starejših prebivalcev po vsej državi goljufali brezvestni posojilodajalci in organizacije, ki ponujajo povratne hipoteke. Z izkoriščanjem pomanjkanja znanja in razumevanja potrošnikov glede povratnih hipotek se te brezvestne organizacije strinjajo, da se starejši strinjajo, da bodo obrnili hipoteke z nepoštenimi, nezakonitimi in škodljivimi pogoji. Na primer, nekaterim žrtevam obrnjene hipoteke so bile zaračunane pristojbine v višini do 10 odstotkov njihovega zneska posojila za agenta za povratno hipoteko, da bi se srečali z njimi, ko bi lahko brezplačno prejeli napotnico na hipotekarnega posojilodajalca.