Ali hipotekarne obrestne mere sestavljajo mesečno?

Obrestne mere za standardne hipoteke se ne sestavljajo mesečno, ker obresti na taka posojila sploh niso povezane. Standardne hipotekarne dajatve preproste obresti mesečno. To pomeni, da vsak mesec plačate vse zapadlih obresti, tako da ni nobenih neplačanih obresti. To je dobro za posojilojemalce, saj pomeni, da jih vsako plačilo približuje lastništvu doma. Kljub temu obstaja ena vrsta hipoteke, ki omogoča združevanje - tako imenovane negativno amortizacijsko posojilo.

Kako deluje združevanje

Skladnost se nanaša na prevzemanje obresti, ki so se nakopičile na posojilo in dodamo v bilanco posojil, tako da boste na koncu plačali obresti na obresti. Na primer, recimo, da si izposodite 100 dolarjev na leto pri 6-odstotni letni obresti, mesečno. 6-odstotna letna stopnja znaša 0,5 odstotka na mesec - 6 odstotkov deljeno z 12. Po prvem mesecu boste zaračunali 50 centov obresti - 0,5 odstotka od 100 dolarjev. Ta 50 centov se doda vašemu posojilu, kar pomeni, da je 100,50 $. Naslednji mesec vam bomo zaračunali 50,25 centov obresti - 0,5 odstotka 100,50 $. Z drugimi besedami, zdaj vam zaračunamo obresti na obresti iz prejšnjega meseca. Tako deluje mešanje. Stanja na kreditnih karticah ustvarjajo obrestne obresti in denar, ki ga položite na obrestovane račune, prinaša obrestne obresti. Standardne hipoteke pa se ne ujemajo.

Hipoteke in preproste obresti

Določanje plačila

Hipotekarni posojilodajalci uporabljajo amortizacijsko formulo za nastavitev mesečnega plačila na podlagi treh dejavnikov:

• Znesek denarja, ki ga sposodite glavnico.
• Dolžina posojilo, 15 let ali 30 let.
• The obrestna mera na posojilo.

Vsako mesečno plačilo na hipoteko je dovolj za kritje vse neplačane obrestiter del glavnice. Dejanje amortiziranja obresti posojila v času trajanja vašega posojila deli obresti na vsako načelo plačila. Ker po vsakem mesečnem plačilu ni neplačanih obresti, ni pripisovanja. Na primer, recimo, da vzamete hipoteko v višini 100.000 dolarjev za 30 let pri 6-odstotni letni obresti, ki se zaračuna na 0,5 odstotka na mesec. Amortizacijska formula vam bo dala mesečno načelo in plačilo obresti v višini 599,55 $.

Prekinitev plačila

Ko pride do prvega plačila, dolgujete 100.000 $, tako da vam bomo zaračunali 500 evrov obresti ali 0,5 odstotka 100.000 dolarjev. Preostanek vašega prvega plačila - 99,55 $ - je namenjen zmanjšanju glavnice. Vaše stanje posojila pade na 99.900,45 USD. Še enkrat, nimate neplačanih obresti, tako da ni nobenega kompromisa.

Drugo plačilo bo vključevalo 0,5-odstotni delež na 99.900,45 USD, kar je 499,50 $. Preostanek vašega mesečnega plačila - 100,05 - gre za zmanjšanje glavnice. Z vsakim naslednjim plačilom, Znesek obresti, ki jih plačate, se zmanjša, medtem ko se znesek glavnice, ki jo odplačate, poviša. To se nadaljuje do zadnjega plačila, ki ga sestavljajo samo 2,98 USD obresti in 596,57 USD glavnice.

Ena izjema

Edina vrsta hipoteke, ki lahko vključujejo kompenzacijo, ki omogoča negativno amortizacijo. To je nestandardna ali "eksotična" hipoteka, v kateri posojilodajalec dovoljuje, vendar ne zahteva, da plačati manj kot obračunane obresti na posojilo vsak mesec v prvem letu ali dveh posojila. V takih primerih se neplačani del obresti vrača nazaj v bilanco posojila, rezultat pa je obrestna obrestna mera.

Kako delujejo negativne hipoteke

Recimo, da imate 30-letno, 100.000 $, 6-odstotno posojilo, kot je opisano prej, vendar vaš posojilodajalec pravi, da lahko plačate minimalno 400 $ na mesec. Ob prvem plačilu dolgujete 500 dolarjev obresti. Če vplačate minimalno plačilo, bo za neplačane obresti 100 dolarjev, kar pomeni povečanje stanja na 100,100 dolarjev. Naslednji mesec dolgujete $ 500,50 v interesu. Ponovno plačate 400 dolarjev, preostanek $ 100,50 pa je na vašem računu in tako naprej. V negativnem amortizacijskem posojilu obresti mesečno.

Na neki točki, "neg-am" hipoteko pretvori v popolnoma amortizirajo posojilo - kar pomeni vaše plačilo reset tako, da bodo pokrivajo tako glavnico in obresti, tako kot redno hipoteko. Če se posojilo v primeru pretvori v polno amortizacijo po enem letu, bi bilo vaše stanje približno 101.128 $. Preostalih 29 let posojila bo vaše plačilo približno 614 dolarjev. Če je konverzija prišla po dveh letih, bi bilo vaše stanje 102.431 $ in vaše plačilo bi bilo približno 630 $.

Plačilni šok

Ko neg-am hipoteke pretvoriti v polno amortizacijo, mesečno plačilo običajno goes up bistveno.V primeru je bilo povečanje precej več kot 50 odstotkov. Del tega je posledica učinkov obrestnih obresti, vendar je največji dejavnik pri povečanju zgolj to, da je bilo prejšnje plačilo umetno nizko - niti dovolj za kritje obresti. Hipotekarni strokovnjaki se nanašajo na to nenadno povečanje šok, in lahko sproži privzeto, če posojilojemalci nimajo denarja. Čim daljše je obdobje negi am na začetku posojila in večji je primanjkljaj med začetnim mesečnim plačilom in celotnim amortizacijskim zneskom plačila, večji bo šok.