Kazalo:
Posojilo na vrednost (LTV) je razmerje med zneskom posojila in vrednostjo nepremičnine v času, ko se posojilo prevzame. Večina hipotek brez hipotekarnega zavarovanja zahteva LTV v višini največ 80 odstotkov - to pomeni, da hipoteka ne more biti več kot 80 odstotkov vrednosti nepremičnine. V obratnem hipoteke, LTV ni samostojna funkcija. To pomeni, da ni navedenega maksimuma in na razmerje vplivajo drugi dejavniki; vendar v večini primerov doseže obseg od približno 50 do 65 odstotkov.
Kako Reverse Mortgage delu?
Povratna hipoteka je stanovanjsko posojilo, ki je na voljo starejšim, starejšim od 62 let, ki ga ni treba odplačevati, dokler posojilojemalec še naprej živi v hipotekarnem domu. Običajno se obresti obračunavajo po načelu, tako da je lahko bilanca posojila večkrat višja od prvotnega zneska posojila. To je nepovratno posojilo, kar pomeni, da posojilojemalec ni osebno odgovoren za odplačilo. Namesto tega je začetni lastniški kapital doma skupaj z njegovo apreciacijo v obdobju posojila pričakovani vir sredstev za odplačilo. Posojilojemalec plača hipotekarno zavarovanje, ki bo uporabljeno za poplačilo posojilodajalcu, če lastniški kapital doma ni dovolj za popolno odplačilo posojila.
Kvalifikacije posojil
Obstajata samo dve osnovni kvalifikaciji za povratnega hipotekarnega posojilojemalca: starost in lastniški kapital doma. Vendar minimalni zahtevani lastni kapital ni specifična vrednost, ki bi se uporabljala v vseh primerih. Namesto tega je to eden od številnih medsebojno povezanih dejavnikov, ki vplivajo na določitev vašega najvišjega zneska posojila. Ti dejavniki so domača vrednost, do najvišje zgornje meje; starost; obrestna mera; in vrsto posojila, ki vključuje pavšalni znesek, mesečno plačilo v določenem roku, mesečno plačilo v celotnem življenjskem obdobju, kreditno linijo ali kombinacijo teh možnosti.
Formula
Formula za določanje najvišjega zneska posojila, ki bi ga prejeli po dolgem študiju odbora Federal Reserve Board, je zapletena in ga lahko Ministrstvo za stanovanje in urbani razvoj redno spreminja. Začne se z vrednostjo vašega doma, do nacionalne omejitve, ki je določena na 625.500 $ od leta 2011. V drugem koraku se primerja vaša starost in trenutna obrestna mera, ki se zaračuna za vrsto posojila, ki jo želite, da dosežeta vrednost med 0 in 1, se pomnoži z vrednostjo vašega doma ali najvišjo zgornjo mejo, kar je manj. Rezultat je najvišji znesek posojila, za katerega ste upravičeni. Od te številke odštejemo vse obstoječe dolgove, ki jih imate na hišo. To je znesek denarja, ki ga lahko prejmete, zmanjšan za stroške zaprtja posojila.
Online kalkulator
Ker je formula tako zapletena in se posojilne obrestne mere spreminjajo dnevno, obstajajo online hipotekarni kalkulatorji, ki jih lahko uporabite za določitev, koliko denarja bi bili upravičeni do tega in koliko kapitala morate imeti, da bi se kvalificirali. Na primer, 62-letni samski lastnik, ki ima domov v vrednosti 300.000 dolarjev, ki želi enkratno hipotekarno posojilo, bi bil upravičen do posojila v višini 157.000 dolarjev po fiksni obrestni meri 6,4 odstotka, kar vključuje hipotekarno zavarovanje. Če ima homeowner 50-odstotni lastniški kapital v domu, bi to pomenilo, da tudi na obstoječo hipoteko dolguje 150.000 dolarjev. Hipoteko bi bilo treba odplačati s povratno hipoteko, pri čemer bi 7.000 $ plačalo zaključne stroške. Lastnik enake starosti, ki si želi istega posojila in dobi isto stopnjo, ne bi bil upravičen, če bi imel LTV več kot 50 odstotkov. Kot posojilojemalec stara, bi se njegov znesek posojila povečal, zato bi tudi njegov LTV. V starosti 90 let bi isti posojilojemalec prejel 210.000 USD, kar je pomenilo, da je LTV približno 67%.