Kazalo:
Razumevanje davčnih posledic denarnega refinanciranja je preprosta stvar razumevanja, kaj vladni davki. Plačujemo davke na dohodek in dobiček. Denarni refinanciranje se lahko zdi kot dohodek, ker po definiciji daje denar. Vendar je z vidika bogastva v najboljšem primeru pranje. Čeprav imate več denarja v žepu, imate manj denarja, ki ste ga shranili v vašem premoženju. Ker se to ne šteje za dohodek, se na začetno gotovinsko plačilo ne plača davek. Refinanciranja imajo lahko druge davčne posledice.
Razlogi za vaš refinanciranje
Učinek refinanciranja denarja na vaše davke je neposredno odvisen od tega, kaj boste počeli z denarjem. Če ste izplačali denar za izboljšanje vašega doma, se novi dolg šteje za "dolg prevzema", obresti na vašo hipoteko pa se odbijejo na prvih 1.000.000 $ ali 500.000 dolarjev hipoteke, odvisno od tega, ali ste prijavljeni kot zakonski par, ali s kakšnim drugim statusom, kot je posamezno ali poročanje, ločeno. Če jemljete denar za druge namene, kot je zmanjšanje dolga, lahko odštejete obresti samo na prvih 100.000 dolarjev domačega kapitala.
Točke in stroški
Vse točke, ki so vključene v vaš refinanciranje, se lahko odštejejo v daljšem časovnem obdobju, pod pogojem, da so dodeljene bodisi za pridobitev bodisi za odbitni domači dolg. Če želite ugotoviti vaš letni odbitek, razdelite skupni znesek, ki ste ga porabili za točke, s trajanjem posojila (v letih). Na primer, če ste plačali dve točki za pridobitev 30.000-letnega posojila v višini 200.000 dolarjev, bi vaši skupni stroški znašali 4000 evrov. Lahko bi odpisali 133 dolarjev na leto, dokler posojilo ne bi bilo izplačano.
Vpliv na prodajo
Upoštevajte, da jemanje denarja iz vaše nepremičnine ne vpliva na njegovo davčno osnovo. Če bi zakonski par kupil nepremičnino za 100.000 dolarjev, ga držal več let in ga prodal za 1.000.000 dolarjev, bi imeli obdavčljiv kapitalski dobiček v višini 400.000 dolarjev, po izločitvi 500.000 dolarjev. Tudi če bi imeli v času prodaje hipoteko 800.000 dolarjev na nepremičnino in po plačilu posojila in posredniških provizij prejeli samo 130.000 dolarjev, bi morali plačati davke na kapitalski dobiček na celotnih 400.000 dolarjev. To je, če se lahko dejstvo, da denarni refinanciranje ni obdavčljivo, vrne lastnikom ugriza.
Naložbene nepremičnine
Davčno nevtralna narava gotovinskih refinanciranja je lahko koristna za vlagatelje, ki prodajajo svoje nepremičnine in kupujejo več nepremičnin z 1031 odloženo obdavčitvijo. Ker te izmenjave ne omogočajo, da sprejmejo kakršno koli gotovino iz prodajnih in nakupnih transakcij, se vrnejo nazaj po dejstvu, da izvlečete denar, odlična možnost. Vlagatelji, ki razmišljajo o tej strategiji, bi morali tesno sodelovati z računovodjo in davčnim odvetnikom, ki je dobro seznanjen z 1031 izmenjavami, da bi zagotovil, da je njihov čas skladen s predpisi IRS, ki se na to temo spreminjajo.