Kazalo:
- Določanje prodajnih pogojev s pogodbo
- Obljuba za povračilo
- Hipotekarna ali pogodba o zaupanju
- Viri in storitve
Majhen odstotek domačih prodajalcev se lahko odloči za lastniško financiranje, ki v bistvu deluje kot posojilodajalec gospodinjstvu. Namesto zadolževanja pri tradicionalni banki za nakup doma, kupec domov obljublja, da bo prodajalcu odplačal preostanek prodajne cene doma. Ta vrsta prodaje in financiranja je znana tudi kot prodajalec nosi nazaj ali financiranje prodajalca. Vključuje zemljišče ali prodajno pogodbo, zadolžnico in listino, nastaviti.
Določanje prodajnih pogojev s pogodbo
Lastniško financiranje je lahko strukturirano na več različnih načinov. Izbira je običajno odvisna od tega, ali se prodajalec strinja, da bo financiral ali "prenesel nazaj" večino ali le manjši del prodajne cene. Na primer, kupec lahko vplača akontacijo in financira saldo prodajne cene s prodajalcem. Ali pa lahko kupec pridobi prvo hipoteko, da pokrije odstotek prodajne cene - kot je 80 odstotkov - predplačilo in preostanek financira s prodajalcem prek hipoteke na drugo ali nižjo stopnjo.
Če prodajalec financira celotno prodajno ceno, ki je nižja od plačila kupca, se lahko pogodba napiše kot pogodba o zemljišču, znana tudi kot:
- Pogodba o prodaji zemljišč
- Pogodba o obročni prodaji
- Prodajna pogodba
- Pogodba za listino
Ta dokument kupcu omogoča pridobitev pravičnega naslova domov, namesto popolnega pravnega naslova. Pravni naslov in lastništvo se odobri le ob popolnem poplačilu posojila, ki je pokrival večino prodajne cene.
Če prodajalec financira samo a drugo hipoteko na hišo se običajno uporablja prodajna pogodba. Prodajna pogodba deluje podobno dokončni prodaji, če ni vključeno financiranje prodajalca. Kupec pridobi lastninsko pravico in postane novi lastnik, vendar mora vrniti dve menici: eno banki in eno prodajalcu.
Obljuba za povračilo
Zadolžnica je pravno zavezujoč finančni dokument, ki določa pogoje odplačevanja posojil, kot so:
- Znesek posojila, ki je začetno stanje dolga
- Obrestna mera
- Pogoji s fiksno ali prilagodljivo stopnjo
- Kazni za zamudo pri plačilu
- Rok odplačevanja ali število let ali mesecev za odplačilo posojila
Ni treba, da je ta dokument dolga evidentiran v okrožju.
Hipotekarna ali pogodba o zaupanju
Odvisno od države se za zavarovanje odplačevanja posojila uporablja hipoteka ali pogodba o zaupanju. Ti dokumenti so znani kot varnostnih instrumentov, t kot so vezali izplacilo posojila na domacino. Če kupec prodajalcu ne povrne prodajne pogodbe, lahko kupec izgubi lastništvo prek postopka zaprtja. Ko je posojilo v celoti poplačano, se sprosti hipoteka ali listina o zaupanju. Ti dokumenti so zabeleženi v okrožju kmalu po podpisu.
Viri in storitve
Prodajalci lahko odprejo depozitni račun z naslovnim podjetjem za plačilo kupcev, vključno z depozitom, pologom in mesečnimi obroki. Prodajalci lahko uporabljajo tudi podjetje za servisiranje posojil pripravo in upravljanje posojilne pogodbe. Serviser posojila obračuna in pobira mesečno plačilo v imenu prodajalca. Prodajalci in kupci morajo najeti odvetnika za nepremičnine za nasvet in pripraviti pogodbo, obvestilo in listino. Odvetniki zagotavljajo pravne smernice v celotnem obdobju odplačevanja in obdelujejo potrebne pravne dokumente, če je transakcija narobe.