Kazalo:
- Svoboda pogajanja o plačilnih pogojih
- Kupec dobi takojšnje lastništvo, vendar ne naslova
- Kaj se zgodi, če kupec ne more plačati
- Zakon SAFE
Zemljiška pogodba je vrsta financiranja prodajalca.Deluje podobno kot hipoteka, toda namesto banke, ki zagotavlja financiranje, prodajalec financira prodajo nepremičnin v rednih obrokih. Kupcu je običajno dovoljeno, da se preseli v nepremičnino takoj po podpisu pogodbe, vendar ne pridobi pravnega naslova na nepremičnini, dokler ne opravi plačil. Indiana je spremenila tradicionalno zemljiško pogodbeno pravo, da bi bila bolj poštena do kupca.
Svoboda pogajanja o plačilnih pogojih
Kupec lahko zaprosi za financiranje prodajalca, če ne more pridobiti kredita ali si ne more privoščiti pologa. Namesto da bi izgubil kupca, bi se prodajalec lahko dogovoril, da ga proda po pogodbi. Plačilni pogoji po pogodbi o zemljiščih so običajno prožnejši kot pri financiranju s strani tretjih oseb, čeprav niso obvezni. Mnogi prodajalci se bodo strinjali, da se bodo odrekli predplačilu, na primer v zameno za višjo nakupno ceno. Stranke imajo široko svobodo pri pogajanjih o pogojih po zakonu o stiku z Indiana.
Kupec dobi takojšnje lastništvo, vendar ne naslova
Kupec je običajno upravičen do posesti nepremičnine takoj, ko podpiše pogodbo, takoj ko predloži začetno plačilo ali takoj, ko plača prvi redni obrok. Po tem prodajalec nima več pravice vstopiti v nepremičnino, kot mora najemodajalec vnesti v najem. Pravno lastninsko pravico na nepremičnini pa ima prodajalec, dokler kupec ne opravi zadnjega predvidenega plačila. Prodajalec tudi fizično poseduje lastniški list. To preprečuje, da bi kupec poskušal prodati ali financirati družbo, ki je še ni v celoti lastnica. Ko kupec opravi zadnje plačilo, je prodajalec dolžan pomagati kupcu pri prenosu lastninske pravice.
Kaj se zgodi, če kupec ne more plačati
Največja pomanjkljivost zemljiških pogodb je, kaj se zgodi, če kupec ne more plačati. Prej je kupec, ki ni izpolnil obveznosti, izgubil svojo celotno naložbo, prodajalec pa bi lahko zasegel premoženje, ne da bi šel skozi postopke zaprtja. Torej, tudi če bi kupec opravil 99 plačil in zgrešil samo eno, bi lahko izgubil vse. Indiana je reformirala svoje zakone, da bi popravila situacijo, ko kupec ne bi izpolnil več plačil. Če je lastniški kapital kupca v nepremičnini v času neplačila "pomemben", kot je opredeljeno v zakonu, mora prodajalec začeti formalne postopke zaprtja na sodišču, namesto da bi samo vrnil premoženje. Kupec je upravičen do nadomestila za akumulirani kapital, preden lahko prodajalec prevzame premoženje.
Zakon SAFE
Zakon o varnem in pravičnem izvrševanju za hipotekarne licence iz leta 2008 ("akt SAFE") zahteva, da države sprejmejo zakonodajo, ki zahteva licenciranje za ustvarjalce posojil za nepremičnine. Zakon o varovanju tajnih podatkov Indiana je začel veljati junija 2010. Stranke, ki financirajo nakup nepremičnin, vključno s prodajalci na podlagi pogodb o zemljiščih, zahtevajo licenco. Postopek izdajanja dovoljenj je drag in dolgotrajen. Vendar vam ni treba pridobiti licence, če prodajate dom, v katerem ste prej živeli, prodate premoženje neposrednemu sorodniku ali prodajate poslovne zgradbe.